Az energetikai felújítások új korszakot hoztak a társasházak gépészetébe: a napelem és a töltőoszlop után egyre több ház dönt közös hőszivattyúról vagy központi klímarendszerről, amely a régi kazánt váltja, vagy a lépcsőházi és közösségi tereket hűti. Alkuszként azt látom, hogy ez a beruházás a ház legdrágább gépei közé kerül, mégis gyakran úgy üzemel évekig, hogy a biztosító nem tud róla, a biztosítási összeg nem követte, és a kötvényben nincs olyan fedezet, amely a berendezés meghibásodására fizetne. Ez a cikk a közös beruházás biztosítási oldalát veszi sorra: döntés és elhelyezés, bejelentés, a géptörés-fedezet és a felelősség kérdései. A lakók saját, homlokzatra szerelt egységeiről külön cikk szól: a klíma kültéri egységéről a közös homlokzaton.
- A közös hőszivattyú a ház közös tulajdonú berendezése lesz: a döntés a közgyűlésé, a telepítés után pedig a biztosítót is tájékoztatni kell, mert a kötvény biztosítási összegében és a kockázati képben új, értékes gép jelent meg.
- Az alapfedezet a külső eseményekre fizet – tűz, villám, vihar, jég –, a berendezés belső meghibásodása (kompresszor, inverter, vezérlés) csak géptörés-kiegészítővel térül; ezt egyes feltételek külön hőszivattyú- vagy lift–klíma-géptörés csomagként kínálják, biztosítónként eltérő kizárásokkal.
- A zaj, a tetőszigetelés megbontása és a telepítés alatti károk felelősségi kérdések: a ház épület-felelősségbiztosítása, a kivitelező felelősségbiztosítása és a szerelési biztosítás más-más szakaszban dolgozik – a rendet a határozat, a szerződés és a dokumentáció teremti meg.
Közös beruházás: döntés, tulajdon, elhelyezés
A közös hőszivattyú a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül, ahogy a kazán vagy a lift: a ház fizeti, a ház tartja karban, a ház felel érte. A döntés a közgyűlésé. A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény, Tht.) fogalmai szerint a központi fűtő- és melegvíz-berendezés energiaracionalizálással összefüggő átalakítása vagy cseréje korszerűsítés, vagyis a felújítás körébe tartozik, amelyről a közgyűlés a Tht. és az SZMSZ szerinti szavazataránnyal dönt; ha viszont a beruházás a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül, a Tht. 38. § (3) bekezdése szerint a tulajdonostársak egyhangú határozata kell hozzá. Hogy a tervezett munka melyik kategória, azt a műszaki tartalom dönti el, ezért a határozat szövegét érdemes ezzel a kérdéssel együtt előkészíteni.
Az elhelyezés nem csak műszaki kérdés. A tetőre tett egység a tetőszigetelés átvezetéseit és a statikát érinti – egy rosszul lezárt átvezetés beázása később a ház kötvényén jelenik meg kárigényként, és a biztosító a kivitelezés hibájára hivatkozhat. Az udvari vagy kerti telepítésnél a zaj és a lopás a két tipikus gond: a Ptk. 5:23. §-a szerint a tulajdonos nem zavarhatja szükségtelenül a szomszédait, a szabadban álló gép pedig a vagyonvédelmi szempontokat is más szintre emeli. A döntés előtt érdemes megnézni a helyi zaj- és településképi előírásokat is, mert ezek a közgyűlési határozattal nem írhatók felül.
Bejelentés a biztosítónak: a kötvény nem tud a hőszivattyúról
A Ptk. közlési és változásbejelentési szabálya (6:452. §) szerint a szerződő köteles a biztosítás szempontjából lényeges körülmények változását a szerződésben meghatározott időn belül bejelenteni. A hazai társasházbiztosítási feltételek erre jellemzően néhány napos vagy két hetes határidőt adnak – az egyik piaci feltétel például 14 naptári napon belül kéri bejelenteni, ha a biztosított ingatlant bővítették, felújították vagy korszerűsítették. Egy több tízmilliós gépészeti beruházás ilyen változás. A bejelentés két okból fontos: egyrészt a ház biztosítási összegének követnie kell az új értéket, különben a kár arányosan térül – ezt a biztosítási összeg menet közbeni emeléséről szóló cikk mutatja be –, másrészt a biztosító így tud nyilatkozni arról, kér-e feltételt vagy kínál-e kiegészítőt az új berendezésre.
Jó tudni, hogy a Ptk. szerint ha a biztosító a szerződéskötés után szerez tudomást a kockázat jelentős növekedéséről, módosító javaslatot tehet vagy a szerződést felmondhatja – egy hőszivattyú jellemzően nem ilyen, de a bejelentés elmaradása kárnál a ház ellen fordulhat, ha a berendezés a kárban szerepet játszott. Ha a telepítéssel egy időben az éves felülvizsgálat is esedékes, érdemes a két dolgot együtt kezelni; ha az évforduló előtt szól, az összevetést és a papírmunkát elkészítem.
Mi fedi, ha elromlik? Alapfedezet, géptörés, garancia
Az alapfedezet külső, hirtelen eseményekre fizet: tűz, villámcsapás, vihar, jégverés, vezetékes vízkár. Ha a kültéri egységet a jég összetöri, vagy a tetőről leszakadó bádog megrongálja, a ház kötvényének elemi kár fedezete jellemzően dolgozik – a tűz- és elemi károkról szóló cikk írja le a határokat. Amire az alapfedezet nem fizet: a berendezés belső meghibásodása. Ha leáll a kompresszor, tönkremegy az inverter vagy a vezérlés, az géptörés, és ezt a hazai feltételek csak kiegészítő fedezetként adják. A piacon van olyan feltétel, amely ezt kifejezetten hőszivattyú-meghibásodás néven, megújuló energia csomagban kínálja, és olyan is, amely a lift és a központi klímaberendezés géptörés biztosítását egy csomagban kezeli – a részletek, a limitek és az önrész biztosítónként eltérnek. A gépészeti fedezetek általános logikáját a liftről és gépészetről szóló cikk tárgyalja.
A géptörés-fedezetnek jellemző határai vannak, és ezeket a határozat előtt érdemes ismerni. A feltételek rendszerint kizárják a kopást és elhasználódást, a karbantartás elmaradásából eredő hibát, a gyártói garancia alá tartozó hibákat és gyakran a berendezés bizonyos életkora feletti károkat; sok feltétel karbantartási szerződést vagy rendszeres szervizt vár el. A gyártói garancia és a géptörés-biztosítás tehát nem helyettesíti, hanem kiegészíti egymást: az első a gyártási hibára, a második a váratlan, belső meghibásodásra szól. A villámcsapás másodlagos hatása – a túlfeszültség, amely az invertert és a vezérlést viszi el – a hazai feltételekben biztosítónként eltérően az alapfedezet része vagy külön kiegészítő, jellemzően külön limittel; a napelemnél ugyanez a helyzet, a napelemről szóló cikk részletezi.
Felelősség: zaj, beázás, telepítés – amikor a ház gépe okoz kárt
Ha a ház berendezése kárt okoz másnak – a kültéri egység rezgése megrepeszti a szomszéd falát, a kondenzvíz feláztatja az alsó szint mennyezetét –, a ház felel, és az épület-felelősségbiztosítás helytállhat; a zaj miatti zavarás viszont nem dologi kár, az ilyen igényt a felelősségi fedezetek jellemzően nem térítik, az a szomszédjogi vita útján rendeződik. A telepítés ideje más szakasz: ekkor a kivitelező felelőssége és felelősségbiztosítása az elsődleges, és a nagyobb munkákra szerelés-biztosítás köthető – erről a felújítás alatti biztosításról szóló cikk ad képet. A kivitelezői felelősségbiztosítás igazolását érdemes a szerződés mellékleteként bekérni, mert a tetőszigetelés megbontásából eredő későbbi beázásnál ez lesz az első kérdés.
Mit tegyen a képviselő a telepítés előtt és után?
A telepítés előtt: a határozat szövege tartalmazza a műszaki tartalmat, a költségkeretet és a finanszírozást; a kivitelezői szerződés mellé kerüljön a felelősségbiztosítás igazolása; a biztosítótól – vagy az alkuszon keresztül – érdemes előre megkérdezni, kér-e feltételt az elhelyezéshez, és milyen géptörés-kiegészítőt tud adni. A telepítés után: a változás bejelentése a feltétel szerinti határidőn belül, a biztosítási összeg emelése az új értékkel, a kiegészítő fedezet döntése közgyűlési vagy SZMSZ szerinti felhatalmazással, a karbantartási szerződés megkötése, és a dokumentumok – számla, üzembe helyezési jegyzőkönyv, garanciajegy, szervizlapok – elhelyezése a ház biztosítási dossziéjában. Kárnál a bejelentés elsődleges útja a biztosító kárvonala; a géptörés-kárnál a szerviz szakvéleménye és a karbantartási napló nélkül a kárigény ritkán áll meg. Ha a fedezetek elhatárolása nem tiszta, vagy a biztosító a karbantartásra hivatkozva utasít el, segítek, amiben tudok.
Kérdés a házuk tervezett hőszivattyújára vagy a meglévő kötvény fedezetére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Tht. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – 38. § (3) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások egyhangú határozata, 56. § fogalmak (felújítás, korszerűsítés)
- Ptk. (2013. évi V. törvény) – 5:23. § szomszédok zavarásának tilalma, 6:446. § a kockázat jelentős növekedése, 6:452. § közlési és változásbejelentési kötelezettség
- Colonnade Atlasz Társasház Biztosítás – biztosítási feltételek és ügyféltájékoztató (megújuló energia csomag: hőszivattyú meghibásodás; lift és központi klímaberendezés géptörés biztosítása; változásbejelentés 14 naptári napon belül) – példa egy piaci feltételre
