Nyár elején a legtöbb társasházban ugyanaz a vita indul újra: valaki klímát szereltet, a kültéri egység a homlokzatra kerül, és a szomszéd arra lesz figyelmes, hogy az ő ablaka fölött zúg egy doboz, az erkélyére pedig csöpög a víz. Alkuszként azt látom, hogy a biztosítási kérdés rendre csak később merül fel – akkor, amikor a vihar letépte az egységet, vagy amikor a lezuhanó készülék összetört egy parkoló autót. Ilyenkor derül ki, hogy a lakó a ház kötvényétől, a képviselő a lakó lakásbiztosításától várja a megoldást, és a szereposztást senki nem írta le előre. Ez a cikk azt mutatja meg, kié a kültéri egység, kinek a hozzájárulása kell hozzá, és melyik biztosítás lép, ha baj van.
- A kültéri egység a lakó saját vagyontárgya, a homlokzat viszont jellemzően közös tulajdon: a közös tulajdont érintő elhelyezéshez a Tht. szerint a közgyűlés hozzájárulása kell, és a településképi szabályok is korlátozhatják, hová kerülhet.
- A ház kötvénye a közös tulajdont védi, ezért a lakó klímájának saját kára (vihar, lezuhanás) jellemzően a lakó lakásbiztosításának kérdése – az pedig biztosítónként eltér, hogy a homlokzaton rögzített egység az épületfedezet része-e, és milyen limittel.
- Ha az egység leesik vagy a kondenzvíz kárt okoz, a kívülálló károsult felé a Ptk. szerint az épület tulajdonosa mellett az is felel, akinek érdekében a tárgyat elhelyezték, egymás között pedig a lakó viseli a kárt; a ház felelősségbiztosítása akkor lép, ha a kárért a ház felel – a kettő között a tényállás és a ház saját szabálya dönt.
Kié a kültéri egység, és kié a fal?
A kültéri egység a lakó saját vagyontárgya: ő vette, az ő lakását hűti, és ő rögzítteti a falra. Ettől még a fal nem lesz az övé. A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény, Tht.) 1. § (1)–(2) bekezdése szerint közös tulajdonba tartozik minden külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, az épület tartószerkezetei és a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek, berendezések pedig akkor is, ha a külön tulajdonú lakáson belül vannak – a homlokzat a hazai alapító okiratokban jellemzően közös tulajdon, és ezen a hőszigetelés sem változtat. Hogy a saját házában pontosan hol húzódik a határ, azt az alapító okirat dönti el; erről a közös és külön tulajdon határáról szóló cikk ad részletes képet.
Biztosítási szemmel ez a kettősség a lényeg. A ház kötvénye a közös tulajdont – falat, szigetelést, vakolatot – fedi, a kültéri egység viszont a lakó ingósága vagy a lakás tartozéka, attól függően, hogyan fogalmaz a lakásbiztosítás feltétele. Vagyis a homlokzaton két tulajdonos két vagyontárgya találkozik, és kárnál ezért nem egy, hanem jellemzően két-három kötvény jön szóba.
Hozzájárulás: mit mond a Tht., és mit a településképi szabály?
A Tht. 20. § (1) bekezdése szerint a tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt, a 21. § (1) bekezdése pedig csak olyan munkát enged közgyűlési hozzájárulás nélkül, amely a közös tulajdont nem érinti. A homlokzatra fúrt konzol és a falon átvezetett csővezeték a közös tulajdont érinti, ezért a Tht. 28. § (1) bekezdés i) pontja alapján a hozzájárulásról a közgyűlés dönt. Sok ház ezt az SZMSZ-ben előre szabályozza: megmondja, mely homlokzatrészre kerülhet egység, hogyan kell a kondenzvizet elvezetni, és ki viseli a későbbi homlokzat-felújításnál a le- és visszaszerelés költségét. Ha a házban van ilyen szabály, a hozzájárulás egyszerűbb és kiszámíthatóbb; ha nincs, érdemes a következő közgyűlésen megalkotni, mielőtt az első vita kirobban.
A másik korlát a házon kívülről jön: a településképi rendeletek sok településen és fővárosi kerületben tiltják vagy feltételhez kötik a kültéri egység utcai homlokzaton való elhelyezését – ezt a helyi önkormányzatnál érdemes ellenőrizni, mert a közgyűlés hozzájárulása ezt a tilalmat nem írja felül. Végül a Ptk. 5:23. §-a a szomszédjogi mércét adja: a tulajdonos a dolog használata során nem zavarhatja szükségtelenül a szomszédait, ami a zajos vagy rossz helyre tett egységnél vita alapja lehet.
Leesik, beázik, letépi a vihar: melyik biztosítás lép?
Három tipikus kár van, és mindháromnál más a sorrend. Az első, amikor a vihar letépi vagy megrongálja magát az egységet. Ez a lakó vagyontárgyának kára, tehát a lakásbiztosítás kérdése: a hazai lakásbiztosítási feltételek egy része az épületen rögzített klímaberendezést az épületfedezet részeként kezeli, más feltételek ingóságként vagy külön limittel biztosítják, és van, amelyik a homlokzaton, szabadban lévő eszközökre kizárást vagy korlátot alkalmaz – ez biztosítónként eltér, a lakónak a saját feltételét érdemes megnéznie. A ház kötvénye erre jellemzően nem fizet, mert a kültéri egység nem közös tulajdon; kivétel lehet, ha a ház kötvénye kifejezetten kiterjed a tulajdonostársak épülettartozékaira, de ez kötvényenként más. A viharfedezet működéséről általában a viharkárról szóló cikk szól.
A második, amikor az egység leesik, és másban tesz kárt: a homlokzatban, egy parkoló autóban, a szomszéd erkélyén vagy – a legrosszabb esetben – egy járókelőben. Itt már nem vagyonbiztosításról, hanem felelősségről van szó, erről a következő rész szól. A harmadik a csendes kár: a kondenzvíz, amely évekig csöpög a vakolatra, az alsó szomszéd ablakpárkányára vagy a hőszigetelésbe. Ez nem hirtelen, váratlan esemény, hanem lassan kialakuló kár, amelyet a vagyonbiztosítási feltételek jellemzően kizárnak – a ház kötvénye a mállott vakolatot ilyen alapon nem téríti. A kárt a lakónak kell megtérítenie, és az ő lakásbiztosításának felelősségi fedezete akkor segíthet, ha a feltétel a tartós, folyamatos behatásból eredő kárt nem zárja ki; ez is biztosítónként eltér.
Ki felel a kárért – a lakó, a ház vagy mindkettő?
A Ptk. épületkárokról szóló szabálya (6:560. §) szerint az épület egyes részeinek lehullásával másnak okozott kárért az épület tulajdonosa felel, és ugyanez irányadó az épületen elhelyezett tárgyak leesésével okozott kárra azzal, hogy a felelősség azt is terheli, akinek érdekében a tárgyat elhelyezték. A jogirodalom ezt úgy értelmezi, hogy a kívülálló károsult felé a tulajdonos és a tárgy „gazdája” együtt, egyetemlegesen felel, egymás között pedig az viseli a kárt, akinek az érdekében az egység a falra került – vagyis a lakó. A mentesüléshez azt kell bizonyítani, hogy a szerelési és karbantartási szabályokat betartották, és a kár megelőzésében az elvárható módon jártak el.
A biztosítási következmény: ha a leeső egység kívülállónak okoz kárt, a károsult a házat is megkeresheti, és a ház épület-felelősségbiztosítása helytállhat – a biztosító azonban azt vizsgálja, a ház valóban felel-e, és a hazai feltételek a lakó saját érdekében elhelyezett tárgyak kárát nem egyformán kezelik. A lakó oldalán a lakásbiztosítás felelősségi fedezete az ingatlan tulajdonosaként, használójaként okozott kárra jellemzően kiterjed, de hogy a homlokzaton rögzített tárgy leesése ebbe beletartozik-e, a feltétel szövegén múlik. Ha a kárt a szerelő hibája okozta – rossz tipli, alulméretezett konzol –, a kivitelező felelőssége és felelősségbiztosítása is szóba jön, ezért a számlát és a szerelési jegyzőkönyvet érdemes megőrizni. Ami viszont nem kérdés: a ház és a lakó egymásra mutogatása a károsultat nem érdekli, és a két biztosító sem fizet egyszerre ugyanarra.
Mit tegyen a ház, és mit a lakó?
A háznak a legtöbbet egy írásba foglalt klímaszabály ér: az SZMSZ vagy egy közgyűlési határozat rögzítse, hová kerülhet kültéri egység, hogy a kondenzvizet zárt vezetéken kell elvezetni, hogy a rögzítést szakember végezze, hogy a lakó viseli a karbantartást és a felújításkori le- és visszaszerelést, és hogy a lakó felel az egység által okozott károkért. A képviselőnek érdemes nyilvántartást vezetnie arról, mely lakásokhoz melyik egység tartozik, és a hozzájárulásokat a ház biztosítási dossziéjában őrizni – kárnál ez dönti el, ki mit vállalt. A ház kötvényénél a lakói klímák – alkuszként azt látom – jellemzően nem számítanak bejelentendő változásnak; ha viszont a ház maga telepít közös berendezést, az már más kérdés.
A lakónak két dolgot érdemes megnéznie a szerelés előtt: a saját lakásbiztosításának feltételét – benne van-e a kültéri egység, van-e rá limit, és kiterjed-e a felelősségi fedezet az épületen elhelyezett tárgy által okozott kárra –, valamint a ház hozzájárulását és a településképi szabályt. Vihar után a sérült egységet és a környezetét érdemes lefotózni, mielőtt bárki hozzányúl, és a kárt a saját biztosító kárvonalán bejelenteni. Ha a kár a házat vagy a szomszédot is érinti, a képviselőt is tájékoztatni kell, mert a ház kötvényén a bejelentés az ő dolga. A bejelentés elsődleges útja mindkét kötvénynél a biztosító kárvonala; ha a kötvények közötti szereposztás nem tiszta, vagy a biztosítók egymásra mutogatnak, és az ügy elakad, segítek, amiben tudok.
Kérdés a saját házuk klímaszabályára vagy egy konkrét kárra szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Tht. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – 1. § (2) közös tulajdon, 20. § (1) értesítési kötelezettség, 21. § (1) és 28. § (1) i) közgyűlési hozzájárulás a közös tulajdont érintő építési munkához
- Ptk. (2013. évi V. törvény) – 5:23. § a szomszédok szükségtelen zavarásának tilalma, 6:560. § felelősség az épületkárokért és az épületen elhelyezett tárgyak leeséséért
- Kiss Magdolna: Az épületkárokért fennálló felelősség egyes kérdései – Miskolci Jogtudó 2017/1., 34–42. o. (Ptk. 6:560–6:561. §, az épületen elhelyezett tárgyak leeséséért való egyetemleges felelősség, társasházi vonatkozások)
