Ha egyetlen kérdést kellene kiemelni, amelyen a társasházi kárügyek elakadnak, ez lenne az: közös tulajdon vagy külön tulajdon? Ettől függ, hogy a ház kötvénye vagy a lakó lakásbiztosítása lép egy kárnál, ki viseli az önrészt, és kinek kell intézkednie. A jó hír: a határ tisztázható – csak nem általánosságban, hanem házanként.
- A közös és a külön tulajdon határát minden háznál a saját alapító okirat rögzíti – házanként eltérhet.
- Jellemzően közös: tető, homlokzat, lépcsőház, alapok, főfalak, fő vezetékszakaszok (strangok), közös helyiségek.
- A vitás zónák – ablak, erkély, radiátor, vezeték-leágazások – miatt éri meg a határt a biztosítási szerződésben előre tisztázni, nem a kárnál.
Miért házanként más?
A társasház jogilag úgy születik, hogy az alapító okirat kijelöli: mely részek kerülnek az egyes tulajdonosok külön tulajdonába (jellemzően a lakások és a hozzájuk rendelt helyiségek), és mi marad a tulajdonostársak közös tulajdonában. Ez a felosztás házanként egyedi – két szomszédos, egyforma épületben is eltérhet. Ezért nincs olyan, hogy „a radiátor mindig közös” vagy „az ablak mindig külön”: mindig az adott ház alapító okirata az irányadó, amelyet az SZMSZ egészíthet ki. Általános tapasztalatok vannak – általános igazságok nincsenek.
A jellemző felállás
A legtöbb háznál a kép hasonló: közös tulajdon az épület tartószerkezete, a tető és a homlokzat, a lépcsőház és a folyosók, a pince- és padlásterek közös részei, valamint a gépészet fő vonalai – a víz-, csatorna-, gáz- és elektromos gerincvezetékek, vagyis a strangok. Külön tulajdon jellemzően a lakás belső tere: burkolatok, belső válaszfalak, szaniterek, beépített bútorok, és sok háznál a lakáson belüli vezeték-leágazások. A társasházbiztosítás az előbbi kört fedi; az utóbbi a lakásbiztosítás területe – a részletek: ki mit fedez.
A vitás zónák
A kárügyek jellemzően nem a tetőn vagy a nappali közepén akadnak el, hanem a határsávban. A klasszikus vitás elemek: a nyílászárók (a homlokzat része vagy a lakásé?), az erkélyek és loggiák (szerkezetük gyakran közös, burkolatuk külön), a radiátorok és a fűtési rendszer elemei, a strangról leágazó vezetékszakaszok, valamint a függőfolyosók. Ezekre a biztosítási szerződések is eltérően reagálnak: van, amelyik a közös tulajdon mellett a lakásokban lévő szerkezeti elemekre is kiterjed, és van, amelyik szűkebben húzza meg a kört.
Mit jelent ez kárnál?
Egy strangszivárgásnál például jellemzően a ház kötvénye lép – a strang közös tulajdon. Ha ugyanaz a vízkár a lakáson belüli, külön tulajdonú szakaszról indul, az már jellemzően a lakó (és a lakásbiztosítása) ügye. A károsult szomszéd pedig a saját lakásbiztosítójánál is jelenthet, amely utóbb a károkozó felé fordulhat. Ez a hármas mozgás a beázás-cikkben lépésről lépésre szerepel. A lényeg: a besorolás dönti el a kárügy útját – ezért kell tisztán látni.
Hogyan tisztázzuk előre?
Az ajánlatkérésnél érdemes átnézni az alapító okirat vonatkozó részeit, és a biztosítási szerződésben – a feltételek adta kereteken belül – úgy rögzíteni a fedezetet, hogy a határsáv a lehető legkevesebb kérdést hagyja nyitva. Ehhez ad kapaszkodót az SZMSZ-ellenőrzőlista is. A vitát nem a kárnál kell megnyerni, hanem a szerződéskötésnél megelőzni.
Kérdés a saját házukra szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
