Leégett a tetőszerkezet egy része, vagy csőtörés áztatta el a lépcsőházat; a kárfelmérés lezajlott, a biztosító utalt – és a képviselő látja, hogy az összeg kevesebb, mint a kivitelező árajánlata. A kísérőlevélben pedig egy mondat: a különbözetet a biztosító a helyreállítás igazolását követően téríti. Alkuszként azt látom, hogy ezt a mondatot sok ház nem veszi komolyan: a pénz a számlán van, a közgyűlés pedig másról kezd beszélni – lift, kapu, tartalék. Pedig a térítés egy része ilyenkor még nem a házé, csak az lehet. Ez a cikk azt mutatja meg, miért kétlépcsős az épületkár térítése, mit jelent ez a társasház döntéshozatalában, és hogyan ne vesszen el a különbözet. A kárrendezés állomásait a kárfelmérésről szóló cikk, az avulás és az önrész levonását a számlánál kevesebb térítésről szóló cikk tárgyalja – itt a helyreállítás és az újérték viszonya a téma.
- A hazai épületbiztosítási feltételek jellemzően két lépcsőben térítenek: először a káridőponti (avult) értéket, az új értékig hiányzó különbözetet pedig csak akkor, ha a ház a helyreállítást a feltételben megadott határidőn belül számlával igazolja – a részletek biztosítónként eltérnek.
- Társasházban a kártérítés a közösség pénze: a felhasználásáról a közgyűlés dönt, de ha másra költi vagy a javítást halogatja, a különbözet végleg elvész, és a helyre nem állított kár a következő kárigénynél is visszaüt.
- A számlák, a bank nyilatkozata és a közgyűlési menetrend együtt dönti el, hogy a ház a teljes térítéshez hozzájut-e – ezért a kárrendezést és a felújítási döntést egy naptárban érdemes kezelni.
Miért két lépcsőben fizet a biztosító?
Az épületbiztosítások többsége új értékre szól: a biztosítási összeget az újjáépítés költségére méretezik, nem a piaci árra – a különbséget az újjáépítési értékről szóló cikk magyarázza. A kár napján azonban a tető, a vakolat vagy a strang nem új volt: a biztosító szemléje a károsodott szerkezet káridőponti, avult értékét állapítja meg, és a hazai feltételek jellemzően ezt térítik első körben. Az új érték és a káridőponti érték közötti különbözet akkor jár, ha a ház a károsodott részt ténylegesen helyreállítja vagy újjáépíti, és ezt a feltételben megadott határidőn belül számlával igazolja. A határidő és az igazolás módja biztosítónként eltér, ezért a ház saját feltételében kell megkeresni; a Ptk. vagyonbiztosítási szabályainak logikája áll mögötte: a biztosítás a kárt pótolja, gazdagodás forrása nem lehet – a törvény a helyreállítási, új értékre szóló biztosítást kifejezetten megengedi, a feltételek pedig a különbözet kifizetését azért kötik a helyreállítás igazolásához, hogy az új értéken térítés ne vezessen gazdagodáshoz.
Több feltétel további korlátot is tartalmaz: az erősen – a feltételben megadott mértéket meghaladóan – elhasználódott épületrészre eleve csak káridőponti érték jár; ha a helyreállítás más helyen vagy más rendeltetéssel történik, a különbözet elmaradhat; részleges helyreállításnál pedig a különbözet jellemzően csak az igazolt tételek arányában jár. A dokumentumokról egy hazai társasház-biztosítási feltétel például így rendelkezik: a biztosító kérheti a helyreállítás költségét igazoló számlát, az árajánlatot és költségvetést, valamint az ezek elfogadása után kiállított számlát, nagyobb munkáknál helyreállítási terveket, kivitelezői nyilatkozatokat, kifizetési bizonylatokat. A számlának a házról kell szólnia, és a biztosító által elfogadott költségvetés tételeit kell tükröznie – ha a ház időközben bővít vagy mást épít, az a különbözetnél nem számít helyreállításnak.
A közgyűlés dönt – de nem szabadon
A ház kötvényén a szerződő a társasház, a biztosítottak a tulajdonostársak; a közös tulajdoni kár térítése a ház számlájára érkezik, ahogy azt a kártérítés címzettjéről szóló cikk részletezi. A pénz tehát a közösségé, és a felhasználásáról a közgyűlés dönt. A döntés szabadsága azonban három oldalról korlátos. Jogi oldalról: a Tht. 43. § (1) bekezdése szerint a közös képviselő köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében – a kijavítatlan tető vagy strang nem olyan állapot, amelyben a ház tartósan maradhat, és a lakók felé is felelősségi kérdést vet fel. Biztosítási oldalról: ha a közgyűlés a térítést másra költi vagy a javítást halogatja, a különbözet a határidő lejártával végleg elvész, a ház pedig az avult értékből kénytelen később, drágábban javítani. Harmadrészt: a helyre nem állított kár a következő igénynél visszaüt – ugyanabból az okból ismétlődő kárt a feltételek kizárhatják vagy mentesülési okként kezelhetik, és több feltétel kimondja, hogy a már meglévő károsodásra a fedezet csak az eredeti kár helyreállítását követően áll be.
A gyakorlatban a nehézség nem a szándék, hanem az idő. Közgyűlést kell összehívni, árajánlatokat bekérni, kivitelezőt választani, esetleg engedélyt szerezni, a kivitelezés pedig szezonfüggő. A feltétel határideje közben telik. Ezért érdemes a kárrendezést és a felújítási döntést egy naptárban kezelni: a határozatban rögzíteni a helyreállítás tárgyát, az elfogadott költségvetést, a felhatalmazást a kivitelezői szerződésre és a biztosítóval való elszámolásra. Ha látszik, hogy a kivitelezés a határidőn túlra csúszik, a hosszabbítást a határidő lejárta előtt, írásban érdemes kérni a biztosítótól – hogy megadja-e, az ő döntése, de a lejárat utáni kérés jellemzően már nem segít.
Közös és külön tulajdon: kinek jár a különbözet?
Egy tetőbeázás ritkán áll meg a közös részeknél: a lépcsőház mellett a legfelső lakás plafonja és parkettája is károsodik. A közös tulajdoni rész helyreállítása és a hozzá tartozó különbözet a házé; a lakáson belüli, külön tulajdoni rész javítása a tulajdonosé, és a különbözet is az ő számlája alapján jár – a biztosító az ő részét a feltételtől és a ház nyilatkozatától függően vagy a háznak, vagy közvetlenül neki fizeti. A képviselő dolga ilyenkor az, hogy a biztosító elszámolását tételesen szétválassza: mi a közös rész, mi a lakás, melyik tételhez melyik számla tartozik. Ha ez elmarad, előfordul, hogy a ház a lakás helyreállításának különbözetét várja, a tulajdonos pedig a házét – és a határidő mindkettőnek telik.
Bank a kötvényen: a záradék és az engedményezés hatása
Ha a ház hitelt vett fel, és a bank zálogjogosultként szerepel a kötvényen vagy a biztosítási követelést engedményezték rá, a kifizetés előtt a biztosító a bank nyilatkozatát kéri – a már idézett feltétel szó szerint a pénzintézet zálogjogosulti nyilatkozatát és a banki lemondó nyilatkozatot sorolja a bekérhető iratok közé. A bankok jellemzően akkor engedik a térítést a ház számlájára, ha az a helyreállításra megy, és ezt a ház a kivitelezői szerződéssel, költségvetéssel alátámasztja; ha a ház nem állít helyre, a bank a tartozás csökkentésére fordíthatja az összeget – hitelszerződésenként eltér. A helyreállítás tehát itt kétszeresen számít: a biztosítónál a különbözet, a banknál a pénz felhasználása múlik rajta. A bank elvárásairól a felújítási hitelről szóló cikk szól részletesen.
Mit tegyen a képviselő a térítés megérkezése után?
- Olvassa el a biztosító elszámolását és a feltétel szolgáltatási fejezetét: mekkora a káridőponti térítés, mekkora a visszatartott különbözet, mi a határidő és milyen igazolást kér a biztosító.
- A közgyűlés elé a kárelszámolással együtt vigye a helyreállítás költségvetését és a határidőt; a határozat a helyreállításról, a kivitelezői szerződésről és a biztosítóval való elszámolásról szóljon.
- A kivitelezői szerződés és a számlák a ház nevére, az elfogadott költségvetés tételei szerint készüljenek; a számlákat, a műszaki átadás jegyzőkönyvét és a fotókat a ház irattárába tegye.
- Záradékolt kötvénynél a bank nyilatkozatát időben kérje; a hitelszerződésből derül ki, mit vár a bank a pénz felhasználásáról.
- Ha a kivitelezés csúszik, a hosszabbítást a határidő előtt, írásban kérje a biztosítótól.
A helyreállítás és a közgyűlési döntés a ház dolga marad, az igazolások rendje és az elszámolás követése a képviselőé. Ha a kárelszámolásról vagy a különbözetről szól, segítek, amiben tudok.
Kérdés a ház folyamatban lévő kárügyére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Colonnade ATLASZ Társasház Biztosítás – biztosítási feltételek és ügyféltájékoztató (230807): 2.1.8, 7.2.1, 10.A.e (kárbejelentéshez szükséges dokumentumok), 10.A.f, 10.B.b
- Tht. 43. § (1) (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – Nemzeti Jogszabálytár
- Ptk. vagyonbiztosítási szabályai (2013. évi V. törvény, Hatodik Könyv, biztosítási szerződés) – Nemzeti Jogszabálytár
