A felújítási hitel a társasházak egyik legfontosabb eszköze: tetőcsere, homlokzat, strangcsere, lift, energetikai korszerűsítés – sok házban csak hitelből, vagy hitel, pályázat és saját alap együtteséből valósul meg. A hitelbírálat során a bank a ház biztosításáról is iratokat kér, és a képviselő ekkor szembesül azzal, hogy a kötvény évek óta változatlan biztosítási összege, egy hiányzó fedezet vagy a záradék hiánya akadály a folyósítás előtt. Alkuszként azt látom, hogy a hitel a biztosítás szempontjából kétszer kerül elő: a bírálatnál mint feltétel, a futamidő alatt pedig mint folyamatos kötelezettség. Ez a cikk a ház saját hiteléről szól; a lakók egyéni lakáshitelének biztosítási kérdéseit a lakáshitelről szóló cikk tárgyalja.
- A társasházi hitelhez a bankok jellemzően érvényes vagyonbiztosítást várnak el legalább tűz- és elemi kár fedezettel, a hitelösszeget vagy az újjáépítési értéket elérő biztosítási összeggel, valamint a bank záradékolását vagy a biztosítási szolgáltatás engedményezését – a pontos elvárás bankonként eltér.
- A hitelfelvételről a Tht. szerint a közgyűlés dönt, és a határozatnak – ha szükséges – a végrehajtás feltételeit és módját is tartalmaznia kell – érdemes ebbe a biztosítás rendezését (összeg-emelés, záradék, felhatalmazás) is beleírni.
- A záradék és az engedményezés a teljes futamidőre szól: biztosítóváltásnál, díjelmaradásnál és nagyobb kárnál a bank szereplővé válik – ezt a ház ne utólag tudja meg.
Miért kér a bank biztosítást a ház hiteléhez?
A társasházi hitel sajátos helyzetű. A közös tulajdon a tulajdonostársaké, ezért a társasházi hitelek jellemzően nem a közös tulajdonra bejegyzett jelzáloggal fedezettek, a bank fedezete máshonnan áll össze: a közös költség bevételéből (beszedési felhatalmazással vagy engedményezéssel), a felújítási alapból és a ház vagyonbiztosításából. A biztosítás szerepe egyszerű: ha a hitelből megújított tetőt vagy homlokzatot kár éri, a bank követelése attól még fennáll – a biztosító szolgáltatása az, ami ilyenkor a fedezet értékét pótolja. Ezért akarja a bank a saját nevét a kötvényen látni.
Fontos különbség a lakók egyéni hiteléhez képest: a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló törvény (Fhtv.) a fogyasztóra – az önálló foglalkozásán és gazdasági tevékenységén kívül eljáró természetes személyre – vonatkozik, a társasház pedig nem az. Az a szabály tehát, hogy a banknak el kell fogadnia más szolgáltató egyenértékű biztosítását, a ház hitelére főszabály szerint nem terjed ki; itt a biztosítási elvárás a hitelszerződés feltétele. Alkuszként azt látom, hogy a bankok ettől még jellemzően a tartalmat nézik – fedezet, összeg, záradék –, nem a biztosító kilétét, de az elvárást érdemes írásban elkérni, mielőtt a ház bármit módosítana a kötvényén.
A három elvárás: fedezeti kör, biztosítási összeg, záradék
A bankok tájékoztatói és hitelszerződései alapján az elvárás jellemzően három elemből áll, a részletek bankonként eltérnek. Az első a fedezeti kör: legalább tűz- és elemi kár fedezet az épületre, több banknál a vezetékes vízkár és az épület-felelősség is; ha a hitelből napelem, hőszivattyú vagy lift készül, az új berendezés is legyen benne a fedezetben. A második a biztosítási összeg: a bank legalább a hitelösszeget, gyakran az épület újjáépítési értékét várja el. Ez sok háznál kellemetlen felismerés: a kötvényen évek óta álló összeg nem éri el sem a bank elvárását, sem a valós értéket – az emelés menetét a biztosítási összeg emeléséről szóló cikk írja le.
A harmadik a bank megjelenése a kötvényen. Két forma él egymás mellett, és a bankok egyiket vagy másikat, olykor mindkettőt kérik. A zálogjogosulti vagy kedvezményezetti záradék – a gyakorlatban hitelbiztosítéki záradék – a kötvény része: a biztosító feltünteti a bankot, nagyobb kárnál a bank hozzájárulásával vagy a bank részére teljesít, és értesíti a bankot, ha a szerződés megszűnik vagy a díj elmarad. Az engedményezés ezzel szemben a ház és a bank külön megállapodása: a ház a biztosítási szerződésből eredő követelését – a kifizetést – a fennálló tartozás erejéig a bankra engedményezi, és erről a biztosítót értesíteni kell. Mindkét forma a szerződés módosítását vagy a biztosító tudomásulvételét igényli, amit csak a szerződő, vagyis a társasház kérhet a képviselő útján. A bírálathoz a bank jellemzően a biztosító írásos fedezetigazolását kéri; ennek kiállítása biztosítónként eltérő időt vesz igénybe, ezért nem érdemes az utolsó napokra hagyni.
A közgyűlés döntése: mit tartalmazzon a határozat?
A hitelfelvétel a Tht. 28. § (1) bekezdése szerint a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik: a közgyűlés dönt a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról és a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról – a hitel ez utóbbi. A 28. § (2) bekezdése szerint a határozatnak szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a döntést és – ha szükséges – a végrehajtás feltételeit és módját. A szavazati arány főszabályként a jelenlévők tulajdoni hányad szerinti egyszerű többsége (38. § (2)), a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadáshoz viszont a törvény egyhangú határozatot kíván (38. § (3)). A törvény értelmező rendelkezése szerint a felújítás a fenntartás körébe tartozik, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás pedig a közös tulajdonú épület, épületrész bővítése, átalakítása vagy új épületrész, épületberendezés létesítése – a tetőcsere vagy a homlokzat-felújítás tehát főszabályként nem kíván egyhangú döntést, egy új lift létesítése viszont ebbe a körbe eshet; hogy az adott beruházás melyik körbe esik, és az SZMSZ ír-e elő magasabb arányt, házanként nézendő; a bankok ráadásul gyakran maguk is meghatározott tulajdoni hányad szerinti többséget várnak a határozatban, ami bankonként eltér.
Biztosítási szemmel a jó határozat nem áll meg a hitel összegénél és futamidejénél. Érdemes beleírni a képviselő felhatalmazását a hitelszerződés, a záradékolás vagy az engedményezési nyilatkozat aláírására, a biztosítási összeg emelését és annak díjvonzatát, valamint azt, hogy a felújítás idejére a ház milyen biztosítási megoldást alkalmaz. Így nem kell második közgyűlést összehívni, amikor a bank a kötvényt kifogásolja. A szövegezéshez a határozati javaslatról szóló cikk ad mintát. Több önkormányzat külön támogatást is nyújt a hitelből felújító házaknak: Zugló 2026-os rendelete például kamatmentes, visszatérítendő felújítási és önerő-támogatásról, valamint vissza nem térítendő kamattámogatásról szól – ez utóbbi a pénzintézetnek megfizetett állami kamattámogatáson felüli, ténylegesen megfizetett kamat teljes megtérítése, legfeljebb ötmillió forintig –, és a pályázathoz támogatási formától függően a hitelfelvételt megszavazó közgyűlési határozatot, a bank előzetes befogadó nyilatkozatát, illetve a hitelszerződés másolatát és a bank kamatigazolását kéri. A saját kerület lehetőségeit érdemes a hitel tervezésekor megnézni.
A futamidő alatt: váltás, díjelmaradás, kár
A záradék és az engedményezés nem a folyósítással ér véget. Ha a ház a futamidő alatt biztosítót vált, a bank záradékát az új kötvényre is fel kell vetetni, és a hitelszerződések gyakran a bank előzetes hozzájárulását kérik a váltáshoz – váltás előtt ezért a hitelszerződést is elő kell venni, nemcsak a kötvényt. Ha a díj elmarad, a Ptk. 6:449. §-a szerint a biztosító a következményekre figyelmeztetve, harmincnapos póthatáridő tűzésével írásban felszólít, és ennek eredménytelen elteltével a szerződés a díjesedékesség napjára visszamenőleg megszűnik; a záradék miatt erről a bank is értesül, ami a hitelszerződés szerint szerződésszegésnek számíthat. Nagyobb kárnál a biztosító a bank nyilatkozatát kéri a kifizetés előtt; a bank jellemzően a helyreállításra engedi felhasználni az összeget, ha a ház ténylegesen helyreállít, egyébként a tartozás csökkentésére fordíthatja – ez bankonként és hitelszerződésenként eltér.
Maga a felújítás is biztosítási kérdés: az állványozott, bontott házon a meglévő kötvény korlátai mások, és a kivitelező felelőssége, az építés-szerelés biztosítás kérdése is előkerül – ezt a felújítás alatti biztosításról szóló cikk járja körül. A munkák befejezése után pedig a megnőtt érték miatt a biztosítási összeget újra kell nézni: a hitelből megújult ház többet ér, és a bank záradéka is az új értéken védi a fedezetet.
Mit tegyen a képviselő a hitelkérelem előtt?
- Kérje el a banktól írásban a biztosítási elvárást: fedezeti kör, biztosítási összeg, a záradék vagy az engedményezés formája, a fedezetigazolás tartalma.
- Vesse össze a ház kötvényével: elég-e az összeg, benne van-e minden elvárt fedezet, szerepel-e már más bank záradéka a kötvényen.
- Ha emelés vagy záradék kell, azt a biztosítónál a szerződő – a ház – kéri; számoljon a biztosító átfutási idejével és a díj változásával.
- A közgyűlési határozatba a hitel adatai mellé kerüljön be a biztosítási teendők felhatalmazása is.
- A fedezetigazolást, a záradékolt kötvényt és az engedményezési nyilatkozatot tegye a ház biztosítási dossziéjába – a futamidő alatt többször elő fog kerülni.
A bank elvárásának teljesítése és a közgyűlés döntése a ház feladata marad; ha a hitelkérelem előtt szól, az összevetést és a papírmunkát elkészítem.
Kérdés a saját háza hitelére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Tht. 28. § (1)–(2), 38. § (2)–(3) (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – Nemzeti Jogszabálytár
- Ptk. 6:449. § (2013. évi V. törvény) – Nemzeti Jogszabálytár
- Fhtv. (2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről) – hatály, a fogyasztó fogalma; 14/A. § (4): más szolgáltató egyenértékű biztosításának elfogadása fogyasztói jelzáloghitelnél – Nemzeti Jogszabálytár
- Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzata Képviselő-testületének 22/2026. (VII. 16.) önkormányzati rendelete a társasházak és lakásszövetkezeti épületek számára nyújtandó kamatmentes, visszatérítendő felújítási támogatásról, kamatmentes, visszatérítendő önerő támogatásról és vissza nem térítendő kamattámogatásról – Nemzeti Jogszabálytár
