A belvárosi és a sűrűn beépülő környékeken ismerős a kép: a szomszéd telken munkagödröt ásnak, cölöpöznek vagy bontanak, és néhány hét múlva a lépcsőházban, a tűzfal mentén, a lakásokban repedések jelennek meg. A képviselő elsőként a ház biztosítóját hívja, és rövid elutasítást kap. Alkuszként azt látom, hogy a ház ilyenkor a legtöbb időt rossz irányban veszíti el: a saját kötvényével vitázik, miközben az építkezés halad, a repedések változnak, és a bizonyítékok fogynak. Ez a cikk azt mutatja meg, miért nem a ház kötvénye az út, ki felel a kárért, milyen biztosítás áll a kivitelező mögött, mit kell bizonyítania a háznak, és mit tegyen a közös képviselő. A fordított helyzetről – amikor a ház maga újít fel, és ő okozhat kárt – a felújítás alatti biztosításról szóló cikk szól.
- A ház saját kötvénye a felsorolt biztosítási eseményekre fizet – tűz, vihar, vezetékes víz és társaik –, a szomszéd telken folyó földmunka, rezgés vagy alátámasztás-elvétel okozta repedés nem ilyen, ezért az elutasítás jellemzően jogszerű: ez nem mentesülés, hanem a fedezet hiánya.
- A kárért a károkozó felel: a kivitelező és az építtető a Ptk. általános kártérítési szabálya szerint, bizonyos technológiáknál a veszélyes üzemi felelősség alapján – a követelést nekik kell címezni, mögöttük pedig a 2025 óta kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás vagy az építés-szerelés biztosítás felelősségi része állhat.
- A bizonyítás a házé: az építkezés előtti állapotfelvétel, a dátumozott fotók, a repedésjelzők és a szakértői vélemény nélkül az okozati összefüggés szinte igazolhatatlan – a közös képviselő legfontosabb dolga ezért a dokumentálás és a határidőben elküldött írásbeli igénybejelentés.
Miért nem fizet a ház saját kötvénye?
A társasházbiztosítás vagyonbiztosítás, amely a feltételben felsorolt biztosítási eseményekre fizet: tűz, robbanás, villámcsapás, vihar, jégverés, vezetékes vízkár, betörés, és – ha a ház kérte – földrengés, földcsuszamlás, ismeretlen üreg beomlása. A szomszéd telken végzett földmunka, a munkagépek rezgése, a talajvízszint megváltozása vagy az alátámasztás elvétele miatti repedés egyik felsorolt eseménynek sem felel meg, a földmozgás-fedezetek pedig a hazai feltételekben jellemzően kifejezetten kizárják az emberi tevékenység – építkezés, földmunka, bányászat – okozta talajmozgást. A biztosító elutasítása ezért rendszerint nem mentesülés, hanem a fedezet hiánya: a biztosító csak arra fizet, ami a szerződésében biztosítási esemény. A fedezeti térképet a mit fedez és mit nem cikk rajzolja meg.
Ettől a ház kötvénye nem válik érdektelenné. Ha a kötvényben jogvédelmi fedezet is van, az a kárigény érvényesítésének – szakértő, ügyvéd, per – költségeit fedezheti, biztosítónként eltérő keretek között; ezt érdemes a feltételben megnézni. Ha a ház a saját biztosítójánál is bejelenti a kárt, a szemle jegyzőkönyve később bizonyíték lehet, az elutasításra viszont fel kell készülni. És ha a repedés tartószerkezetet érint, a lakók biztonsága megelőz minden biztosítási kérdést: statikus, szükség esetén az építésfelügyeleti hatóság.
Ki felel: a kivitelező, az építtető – és milyen alapon?
A Ptk. 6:519. §-a szerint aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni, és csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Építkezésnél az elvárhatóság része a szomszédos épületek állapotának előzetes felmérése, a megfelelő dúcolás és alátámasztás, a technológia helyes megválasztása. A Ptk. szomszédjogi szabályai külön is kimondják, hogy a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről gondoskodna. Szigorúbb mérce a fokozott veszéllyel járó tevékenységért való felelősség (Ptk. 6:535. §), ahol a károkozó csak a tevékenysége körén kívül eső, elháríthatatlan okkal mentheti ki magát: a bírói gyakorlat egyes építési technológiákat – mélyalapozás, cölöpözés, robbantás, nagy tömegű földmunka – ilyennek tekinthet, de ez nem automatikus, esetről esetre dől el, és a háznak kell igazolnia, hogy az adott munka ilyen volt.
A felelős lehet a kivitelező, aki a munkát végzi, az építtető, akinek az érdekében folyik, az alvállalkozó és tervezési hibánál a tervező. A Ptk. többek közös károkozására vonatkozó szabálya szerint a károkozók a károsulttal szemben egyetemlegesen felelhetnek, ezért a ház az építtetőt és a kivitelezőt együtt is felszólíthatja – hogy egymás között ki mit visel, az az ő dolguk. A háznak ehhez tudnia kell, ki az építtető és ki a kivitelező: az építkezés helyszínén elhelyezett tábla és az építési napló adatai ebben segítenek.
Mi áll a kivitelező mögött: kötelező felelősségbiztosítás és a CAR
2025. január 15-től az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 21/B. §-a szerint a vállalkozó kivitelezőknek az általuk vállalt kivitelezési tevékenység körében okozott károkra felelősségbiztosítással kell rendelkezniük, amelynek legkisebb összege a vállalkozás árbevételéhez igazodik; korábban csak a lakóépületek egyszerű bejelentéses építésénél írt elő jogszabály ilyen biztosítást. A ház mint károsult ennek haszonélvezője lehet, két fontos korláttal. Az egyik: a Ptk. felelősségbiztosítási szabályai szerint a károsult – a kgfb kivételével – nem a biztosítóval, hanem a károkozóval szemben érvényesíti az igényét, a biztosító pedig a károsultnak teljesít; a követelést ezért a kivitelezőnek vagy építtetőnek kell címezni, és tőle kérni, hogy a kárt a biztosítójának jelentse be, és adja meg annak adatait. A másik: a felelősségbiztosítás is csak a feltételei szerint fizet, önrésszel és limittel, és a kivitelező felróhatóságát ugyanúgy vizsgálja, mint egy bíróság.
Nagyobb beruházásnál az építtető vagy a kivitelező építés-szerelés (CAR) biztosítást köt a projektre: ennek első része a készülő építményt, második része a harmadik személyeknek okozott kárt fedi. A szomszédos épületek rezgés vagy az alátámasztás gyengítése miatti kárát a nemzetközi gyakorlatban külön záradék kezeli, és ennek két jellemző feltétele a ház szempontjából döntő: az építkezés megkezdése előtt az érintett épületek állapotát jegyzőkönyvben kell rögzíteni, és sok feltétel csak az állékonyságot érintő vagy összeomlással járó kárra fizet, a felületi repedéseket kizárja – a pontos tartalom biztosítónként eltér. Ha tehát a kivitelező az építkezés előtt állapotfelmérést kér a háztól, az nem zaklatás, hanem a ház érdeke is: engedjék be, és kérjék el a jegyzőkönyv másolatát.
Bizonyítás: állapotfelvétel, szakértő, okozati összefüggés
A bizonyítás a házé: a kár tényét és mértékét, a károkozó magatartást és a kettő közötti okozati összefüggést neki kell igazolnia. A harmadik a legnehezebb, mert a régi ház eleve repedezett, a tartós aszály vagy a talajvíz is mozgathatja a falakat, és a kivitelező első válasza rendszerint az lesz, hogy a repedések korábban is megvoltak. Ezért ér aranyat az építkezés előtti állapotfelvétel: dátumozott fotók és videó a lépcsőházról, a tűzfalról, a lakásokról, a meglévő repedések felmérése lehetőleg statikussal, és ha a tét nagy, közjegyzői ténytanúsítvány. Az építkezés alatt repedésjelzők – gipszpecsétek, repedésmérők – és rendszeres fotózás mutatják a változást, a lakók észleléseit pedig írásban, dátummal érdemes gyűjteni. Az okozati összefüggést igazságügyi szakértő tudja megalapozni; a díját a ház előlegezi, pernyertesség esetén a költség a károkozóra hárulhat. A követelés a Ptk. 6:22. §-a szerint öt év alatt évül el, a bizonyítékok azonban sokkal hamarabb elvesznek – a ház irattárának szerepéről a biztosítási dossziéról szóló cikk ír.
A közös képviselő teendői – sorrendben
Első a biztonság: tartószerkezeti repedésnél statikus, és ha az állékonyság veszélyben van, az építésfelügyeleti hatóság értesítése. Második a dokumentálás a fenti módon. Harmadik az írásbeli igénybejelentés az építtetőnek és a kivitelezőnek, ajánlott, tértivevényes levélben vagy igazolható elektronikus úton: a kár leírása, a fotók, a felszólítás a biztosító adatainak megadására és a kár bejelentésére, határidővel. Negyedik a közgyűlés tájékoztatása és felhatalmazás kérése a szakértő megbízására és a jogi lépésekre, az SZMSZ és a Tht. keretei között. Ötödik a ház saját kötvényének átnézése jogvédelmi fedezet után, és a biztosító tájékoztatása, ha a repedések a ház kockázati képét érintik. Ha a kivitelező nem válaszol, vagy a biztosítója a felelősséget vitatja, az út a ház ügyvédje és végső soron a bíróság. Kárügyben jogi képviseletet nem látok el; elakadt vagy vitás ügynél segítek, amiben tudok.
Kérdés a házuk melletti építkezésre vagy a kötvényük jogvédelmi fedezetére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Ptk. (2013. évi V. törvény) – 6:22. § elévülés, 6:519. § általános kártérítési felelősség, 6:535. § fokozott veszéllyel járó tevékenység, szomszédjogi szabályok (földtámasz), felelősségbiztosítás
- 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről – 21/B–21/G. § kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás, 46. § (5) a kötelezettség 2025. január 15-től
- Tht. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – a közös képviselő és a közgyűlés hatásköre
- BKIK: Gyakori kérdések a kötelező kivitelezői felelősségbiztosításról (2025. január) – kötelező 2025. január 15-től, a fedezet minimuma az árbevételhez igazodik
