Az első beázás után a közös képviselő megígérte, hogy jön a tetőfedő. Azóta eltelt fél év, két újabb eső, a lakás plafonján a folt a fél szobára nőtt, a sarokban penész, a parketta felpúposodott. A közös költséget a lakó rendesen fizeti, a ház mégsem csinál semmit – és a kérdés, amit alkuszként ilyenkor hallok, rendre ugyanaz: felel-e a társasház a saját lakója felé, és kifizeti-e ezt a ház felelősségbiztosítása? A rövid válasz: a ház felelhet, de a biztosítás erre az esetre ritkán jó megoldás, mert a tudatosan nem javított hiba kára a feltételek szerint jellemzően nem térül. Ez a cikk a jogi és a biztosítási oldalt is sorra veszi, és megmutatja, mit tehet a lakó. Az alaphelyzetről – ki melyik kötvényhez forduljon egy felülről érkező beázásnál – a beázás felülről cikk szól; itt az a különleges eset következik, amikor a kár forrása ismert, és a ház mulasztása miatt marad fenn.
- A közös tulajdonú tető, strang, födém fenntartása a közösség dolga: a Tht. 43. § (1) b) pontja szerint a közös képviselő köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásáért, a közösség pedig a 3. § (1) szerint önállóan perelhető.
- Ha a ház tud a hibáról és mégsem intézkedik, a lakója felé is kártérítéssel tartozhat a Ptk. szerint – a tartozást viszont végső soron a tulajdonostársak viselik tulajdoni hányaduk szerint, a károsultat is beleértve.
- A ház felelősségbiztosítása a jogi felelősséget követi, de a hazai feltételek az ismert, tudatosan nem javított hibából eredő, a lassan, folyamatosan keletkező és az ismétlődő kárt jellemzően kiveszik a fedezetből – ilyenkor a kár a közös kasszán marad.
Kinek a dolga a tető?
A tető, a tetőszerkezet, a födém és a közös vezetékek házanként az alapító okirat szerint, de jellemzően közös tulajdonban vannak, a közös tulajdon fenntartása pedig a közösség kötelezettsége. A társasházi törvény (Tht.) szerint a közös képviselő jogkörében eljárva köteles „minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében” (43. § (1) b) pont), és a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani. A fenntartás a törvény értelmező rendelkezései szerint az üzemeltetést, a karbantartást és a felújítást is magában foglalja, a karbantartáson belül pedig az azonnali beavatkozást igénylő hibaelhárítást is. Ebből a gyakorlatban az következik, hogy egy beázó tető ideiglenes lefedése vagy egy csöpögő strang elzárása nem közgyűlési döntés kérdése: ezt a képviselőnek a szervezeti-működési szabályzat keretei között el kell végeztetnie, a tartós megoldásról – tetőcsere, strangfelújítás – pedig a közgyűlésnek kell döntenie, és ha pénz nincs rá, a közös költség emeléséről vagy célbefizetésről is. Hogy a képviselő mulasztott-e, vagy a közgyűlés nem szavazta meg a pénzt, kifelé mindegy: a közösség a kötelezett.
Felel-e a ház a saját lakója felé?
Felelhet. A Tht. 3. § (1) bekezdése szerint a közösség az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető – tehát a lakó a saját társasházát is perelheti. A kártérítés alapja a Ptk. általános felelősségi szabálya (6:519. §): aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni, és csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Egy ismert, írásban jelzett, hónapokig javítatlan tetőhibánál ez a kimentés nehezen megy. Erősíti a lakó helyzetét a Ptk. épületkárokra vonatkozó szabálya is (6:560. §), amely szerint az épület hiányosságaiból másra háramló kárért az épület tulajdonosa felel, kivéve, ha bizonyítja, hogy a karbantartási szabályokat nem sértették meg és a károk megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy általában elvárható. A ház tehát felel a plafon, a festés, a parketta, a tönkrement bútor káráért – de csak attól a ponttól, amikortól a mulasztás felróható, vagyis tudott vagy tudnia kellett a hibáról, és észszerű időn belül nem intézkedett.
Két dolgot érdemes ennél józanul végiggondolni. Az egyik, hogy a Ptk. szerint a károsultat is kárenyhítési kötelezettség terheli: ha a lakó a beázó szoba alá nem tesz semmit, a nedves parkettát hónapokig hagyja, és a kár emiatt nő, a többletet a ház nem köteles megtéríteni. A másik, hogy a közösség tartozásáért a Tht. 3. § (3) bekezdése szerint a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték – szerint, egyszerű (sortartásos) kezesként felelnek – vagyis amit a ház kártérítésként kifizet, azt a közös kassza, végső soron minden lakó állja, a károsultat is beleértve. A per a saját házával szemben ezért győzelemként is drága: a kár tulajdoni hányadra eső részét a lakó maga fizeti a közös költségben. Ez nem érv a jogos igény ellen, de érv amellett, hogy a per legyen az utolsó eszköz, és az első a hiba megszüntetése.
Fizet-e erre a ház felelősségbiztosítása?
Az épület-felelősségbiztosítás a ház jogi felelősségét követi: ha a ház kárt okoz másnak, és azért a Ptk. szerint felel, a biztosító a feltételek szerint mentesíti a kár megtérítése alól. Hogy a saját tulajdonostársnak okozott kár is a fedezetbe tartozik-e, az feltételenként eltér – a hazai társasházi kötvények egy része kifejezetten biztosítja a tulajdonostársak külön tulajdonában a ház által okozott kárt, másoknál ezt külön kell kérni. Erről az épület-felelősségbiztosításról szóló cikk ír. A gond másutt van: a hazai feltételek jellemzően nem térítik azt a kárt, amely a biztosított által ismert, de ki nem javított hibából ered, amely lassan, folyamatosan keletkezik – a hónapokon át tartó beázás, az átnedvesedés, a penészedés –, amely a karbantartás elmulasztására vezethető vissza, vagy amely azonos okból, változatlan körülmények között ismétlődik. Egy viharban megsérült tetőn át az első beázás ezért sokszor még rendezhető kár, a fél évvel későbbi, ugyanonnan érkező harmadik viszont jellemzően nem: a biztosító ilyenkor arra hivatkozik, hogy nem váratlan esemény, hanem az ismert hiba következménye történt. Az ismétlődő kár elutasításáról szóló cikk részletezi, mikor jogos ez a hivatkozás.
Ugyanez a logika érvényes a lakó saját lakásbiztosítására. Az első beázásnál a saját kötvény beázásfedezete – ha van ilyen a szerződésben – a feltételek szerint fizethet, és a biztosító a kifizetett összeget a ház felé követelheti vissza. A folytatásban azonban a lakó biztosítója is kizárásra vagy a kárenyhítési kötelezettség megszegésére hivatkozhat, ha a kár forrása ismert, és senki nem szüntette meg. A tanulság egyszerű: a halogatás lépésről lépésre kiviszi a kárt mindkét biztosítás fedezetéből, és a közös kasszára meg a lakó zsebére hagyja.
Mit tehet a lakó – sorrendben
Először írjon: a hibát és a kárt a képviselőnek igazolható módon – e-mailben, ajánlott levélben – jelezze, dátummal, fotókkal, és kérje a hibaelhárítás határidejét. Ez a levél később a felróhatóság bizonyítéka. Másodszor enyhítse a saját kárát: edény, fólia, a bútor elhúzása, a szárítás – ez a Ptk. szerinti kötelezettsége, és a ház ezt kérheti rajta számon. Harmadszor jelentse be a kárt a saját biztosítója kárvonalán, és kérje a képviselőt, hogy a ház biztosítójánál is tegye meg a bejelentést; ha ezt nem teszi, a lakó lehetőségeiről a képviselői mulasztásról szóló cikk ír. Negyedszer vigye a kérdést a közösség elé: a Tht. 35. § (2) bekezdése szerint a közgyűlést kötelező összehívni, ha a tulajdoni hányad egytizedével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a határozati javaslat megjelölésével írásban kérik – egy tetőjavításról szóló javaslat a többi érintett lakóban is találhat szövetségest. Ha a képviselő a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra nem hívja össze a közgyűlést, ugyanezen bekezdés szerint a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak is összehívhatják. Ha a közgyűlés határozata jogszabályba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekének lényeges sérelmével jár, a Tht. 42. § (1) bekezdése alapján a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól az érvénytelenség megállapítását. A társasház működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el (Tht. 27/A. §) – ez a működés szabályosságáról szól, kártérítést a jegyző nem ítél meg. Végül, ha a kár már megvan és a ház nem téríti, írásbeli felszólítás, majd fizetési meghagyás vagy per következhet – ehhez jogi segítség indokolt.
Mit tegyen a közösség, ha a lakó szól?
A képviselőnek az első és legfontosabb: a hibaelhárítást ne várja meg a közgyűléssel. Egy ideiglenes fedés vagy strangelzárás kis pénz a kinövő kárhoz képest, és a ház vagyonbiztosításánál is számít: a viharban sérült tető javítását a kötvény viharfedezete a feltételek szerint fizetheti, a halogatás viszont a kárenyhítési kötelezettség megszegése lehet, ami a térítést veszélyezteti. Dokumentálja a hibát és az intézkedéseket, írjon vissza a lakónak határidővel, és a tartós megoldást költségbecsléssel tegye a következő közgyűlés napirendjére. Ha a ház kárügye elakad vagy a biztosító kizárásra hivatkozik, a képviselő megbízásából eljárva segítek, amiben tudok – a bejelentés elsődleges útja azonban itt is a biztosító kárvonala.
Kérdés a saját házára és kötvényére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Tht.) – 3. § (1) és (3), 27/A. §, 35. § (2), 42. § (1), 43. § (1) b)
- Ptk. (2013. évi V. törvény) – 6:519. § felelősség a károkozásért, 6:560. § felelősség az épületkárokért, a károsult kárenyhítési kötelezettsége
- Pénzügyi Békéltető Testület (MNB) – a lakó saját biztosítójával szembeni vitában (a társasház mint közösség nem fogyasztó, a ház biztosítási vitája bírósági útra tartozik)
