„A közös képviselő azt mondta, ezt nem jelenti be, mert úgysem fizetne a biztosító” – „nem adja ki a kötvényt, mert az a ház dolga” – „két hónapja ígéri, hogy elküldi a bejelentést”. Ezek a mondatok fórumokon és az én postaládámban is rendszeresen visszatérnek. A lakó ilyenkor tehetetlennek érzi magát, pedig a társasházi törvény és a biztosítási feltételek több eszközt adnak a kezébe, mint gondolná. Ez a cikk azt veszi sorra, mihez van joga a tulajdonostársnak a ház biztosításánál, és milyen sorrendben érdemes élnie vele.
- A ház kötvényén a tulajdonostársak biztosítottak; a hazai feltételek a kárbejelentést jellemzően a szerződő és a biztosított kötelezettségeként írják elő, így a lakó a saját külön tulajdoni kárát jellemzően maga is bejelentheti, ha ismeri a kötvény adatait.
- A kötvény a ház irata: a Tht. szerint a jegyzőkönyvbe és a Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet, a bírói gyakorlat pedig a ház szerződéseire is kiterjeszti a betekintési jogot.
- Ha a képviselő mulaszt, három út marad: a tulajdoni hányad egytizedével kérhető közgyűlés, a jegyző törvényességi felügyelete, végső soron a bíróság – a képviselő és a lakó vitáját a biztosító nem dönti el.
Miért a képviselő jelent be – és miért nem csak ő?
A kötvény szerződője a társasház, a szerződést a közös képviselő kezeli: a Tht. 43. § (1) bekezdése szerint a képviselő a közgyűlés határozatait előkészíti és végrehajtja, és minden szükséges intézkedést megtesz az épület fenntartása érdekében – a kárbejelentés természetes módon ide tartozik. Ezért a ház kötvényére jellemzően ő jelent be, ahogy azt a szereposztásról szóló cikk is bemutatja.
Ettől azonban a lakó nem kívülálló. A hazai társasházi feltételek biztosítottként jellemzően a társasházat és a tulajdonostársakat nevezik meg, a kárbejelentési kötelezettséget pedig a szerződőre és a biztosítottra egyaránt telepítik – az egyik hazai feltétel például a tudomásszerzéstől számított öt munkanapon belüli bejelentést ír elő, és a szerződő vagy a biztosított mulasztásához fűz következményt. A Ptk. 6:453. §-a szerint a biztosítási eseményt a szerződésben megállapított határidőben be kell jelenteni; a késedelem jogkövetkezménye ugyanakkor csak akkor áll be, ha emiatt lényeges körülmények kideríthetetlenné válnak. Vagyis: ha Ön a saját külön tulajdonában keletkezett kárt biztosítottként bejelenti a ház biztosítójánál, azt a biztosító jellemzően befogadja – a kárrendezés során aztán kérni fogja a képviselő közreműködését is (kötvényadatok, a közös és külön tulajdon besorolása, a kifizetés címzettje).
Joga van-e a lakónak látni a kötvényt?
Igen. A Tht. 39. § (3) bekezdése szerint a közgyűlési jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és a másolási költség megfizetésével másolatot kérhet; a 45. § (2) bekezdése ugyanezt mondja ki a Közgyűlési Határozatok Könyvére. A biztosításról szóló határozat és a hozzá tartozó ajánlat így eleve hozzáférhető. A bírói gyakorlat – ingatlanjogi szakcikkek a Kúria Pfv.I.21.076/2014. számú döntésére hivatkoznak – ennél tovább megy: a tulajdonostárs a ház szerződéseibe és költségeinek bizonylataiba is betekinthet, a személyes adatok kitakarásával. A biztosítási kötvény a ház szerződése, tehát a kérés jogos; érdemes írásban, dátummal kérni, és a kötvényszám, a biztosító neve és kárvonala mellett a biztosítási összeget és az évfordulót is elkérni.
A rendezett háznál ez nem kérés kérdése: a képviselő a lakói tájékoztatóban eleve közli a biztosító nevét, a kötvényszámot és a kárbejelentés útját. Ha ez megvan, a legtöbb vita ki sem alakul.
„Elutasította a képviselő a kárt” – ezt nem teheti meg
A képviselő nem biztosító. Arról, hogy egy kár biztosítási esemény-e, a biztosító dönt a feltételek alapján – a képviselő legfeljebb véleményt mondhat, de a bejelentést nem „utasíthatja el”. Ha nem továbbítja, tegye Ön: kérje írásban, rövid határidővel a bejelentést vagy a kötvényadatokat, és jelezze, hogy ellenkező esetben biztosítottként közvetlenül a biztosítóhoz fordul. Közben a saját dolgát végezze el: a Ptk. 6:463. §-a szerint a szerződő és a biztosított köteles a kárt tőle elvárható módon enyhíteni – zárja el a vizet, fotózza le a kárt és a forrását dátummal, őrizze meg a számlákat. A bejelentés menetét a kárbejelentés lépésről lépésre cikk írja le.
Egy dolgot ugyanakkor a képviselő valóban nem jelenthet be a ház kötvényére: azt, ami nem tartozik oda. A lakás ingósága, a lakáson belüli külön tulajdon egy része és a lakó saját felelőssége a lakó saját lakásbiztosításának ügye – a határokat a két biztosítás viszonyáról szóló cikk mutatja. Ha bizonytalan, mindkét helyen jelentsen be: a bejelentés önmagában nem kötelezi a biztosítót fizetésre, az elmaradt bejelentésnek viszont lehet ára.
Ha a képviselő rendszeresen mulaszt: közgyűlés, jegyző, bíróság
A társasházi törvény a képviselővel szemben nem a biztosítót, hanem a közösséget teszi „főnökké”. A Tht. 35. § (2) bekezdése szerint a tulajdoni hányad egytizedével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a határozati javaslat megjelölésével írásban kérhetik a közgyűlés összehívását, amelynek a képviselő köteles eleget tenni; a 28. § (1) bekezdése alapján a képviselő megválasztása és felmentése a közgyűlés kizárólagos hatásköre. Ha a ház működése törvénysértő, a Tht. 27/A. §-a szerint a jegyző látja el a törvényességi felügyeletet – ez a ház működéséről szól, nem az egyedi kárról. A közgyűlés határozata a 42. § (1) bekezdése alapján hatvan napon belül bíróság előtt támadható meg, a képviselő mulasztásával a háznak okozott kárért pedig a képviselő a polgári jog általános szabályai szerint felelhet.
A biztosítóval szembeni vita más pálya: ott a biztosítónál benyújtott panasz az első lépés, utána természetes személy tulajdonos a Pénzügyi Békéltető Testülethez fordulhat, a ház mint közösség pedig bírósághoz – az MNB egyedi kárvitát nem dönt el.
Mit tegyen a lakó – lépésről lépésre
- Kárenyhítés és dokumentálás haladéktalanul: fotó, dátum, a kár forrása, tanúk, számlák.
- Írásbeli kérés a képviselőnek: kötvényadatok és a bejelentés megtétele, rövid határidővel – e-mailben, hogy nyoma legyen.
- Ha nincs válasz: közvetlen bejelentés a ház biztosítójának kárvonalán, biztosított tulajdonostársként, a ház nevével és címével; párhuzamosan a saját lakásbiztosítójánál is.
- Ha a mulasztás rendszeres: közgyűlés kezdeményezése a tulajdoni hányad egytizedével, szükség esetén a jegyző, végső soron a bíróság.
Alkuszként a ház megbízásából dolgozom: ha a ház az ügyfelem és a kárügy elakadt, segítek, amiben tudok – a bejelentés elsődleges útja azonban a biztosító kárvonala, és a lakó és a képviselő vitájában nem vagyok döntőbíró. Amit tudok adni: világos lakói tájékoztató és kárbejelentési rend a háznak, hogy a fenti listára ne legyen szükség.
Kérdés a saját lakására vagy házára szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Tht. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – Nemzeti Jogszabálytár
- Ptk. (2013. évi V. törvény) – Nemzeti Jogszabálytár
- Colonnade ATLASZ Társasház Biztosítás – biztosítási feltételek és ügyféltájékoztató (2023)
- Dr. Nagy Enikő – Milyen társasházi iratokba tekinthet bele a tulajdonos? (Tht. 39. §, Kúria Pfv.I.21.076/2014.)
- MNB – Pénzügyi Békéltető Testület
- ingatlan.com Tudástár – A társasházi közös képviselő feladata és felelőssége
