Aki társasházi lakást vesz, a tulajdoni lapot, a közösköltség-tartozást és az SZMSZ-t általában megnézi – a ház biztosítását ritkán. Pedig a lakás ára mögött ott áll az egész épület: a tető, a strangok, a lift, a homlokzat, és az, hogy ezek kárát a biztosító fizeti-e, vagy a tulajdonosok a közös költségből. Alkuszként azt látom, hogy az új tulajdonosok a ház kötvényével jellemzően akkor találkoznak először, amikor a bank kéri a hitelhez, vagy amikor az első beázásnál kiderül, hogy a ház alulbiztosított. Mindkettő elkerülhető: a ház biztosítása ugyanúgy átvilágítható vásárlás előtt, mint a tartozások. Ez a cikk azt mutatja meg, mit kérjen el, kitől, mit nézzen meg benne, és mi a teendő a vétel után.
- Vásárlás előtt kérje el – az eladón és a közös képviselőn keresztül – a ház kötvényét és feltételeit: a biztosítási összeget, a fedezeti kört, az önrészt, az évfordulót és a díjfizetés rendezettségét; a biztosításról szóló közgyűlési határozatokat a Tht. 45. §-a szerint tulajdonosváltozásnál a közös képviselő a szerződő felek – így a vevő – kérésére is köteles bemutatni, és bármely tulajdonostárs betekinthet a Közgyűlési Határozatok Könyvébe.
- Három dolog érinti közvetlenül a vételi döntést: az alulbiztosított ház (kárnál arányos térítés, a hiány a közös költségen landol), a kárelőzmény (ismétlődő beázás, strangkárok) és a tartozások – a közösköltség-tartozásról a Tht. 46. §-a szerint a képviselő a tulajdonosváltozásnál írásbeli nyilatkozatot ad.
- Vétel után Ön a ház kötvényén – a hazai feltételek szerint jellemzően – tulajdoni hányada arányában biztosított lesz, de a lakás ingóságát, belső külön tulajdonát és saját felelősségét ez nem fedi – ezekre saját lakásbiztosítás kell; a tulajdonosváltozást a Tht. 22. §-a szerint be kell jelenteni a közös képviselőnek.
Miért a ház kötvénye is a vételi döntés része?
A társasházi lakás vásárlásával Ön nem csak egy lakást vesz, hanem tulajdoni hányadot a közös tulajdonból – és ezzel részt a közösség kötelezettségeiből. A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. tv., Tht.) 3. § (3) bekezdése szerint a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy az SZMSZ-ben ettől eltérően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. Lefordítva: ha a háznak nagy kára van, és a biztosító nem vagy csak részben fizet, a különbözet a közös költségen, végső esetben a tulajdonosokon landol – arányosan, Önön is. A ház biztosítása tehát nem a közös képviselő belügye, hanem az Ön pénzügyi kockázatának része. A ház kötvénye és a saját lakásbiztosítás viszonyát a lakásbiztosítás és társasházbiztosítás viszonyáról szóló cikk írja le; itt a vásárlói szemüveg a lényeg.
Mit kérjen el, és kitől?
Vevőként még nem tulajdonostárs, de a közgyűlési határozatokhoz így is hozzáfér: a Tht. 45. § (1) bekezdése szerint a közös képviselő a tulajdonosváltozás esetén a szerződő felek – tehát az eladó és a vevő – kérésére köteles bemutatni a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetve az érintett lakásra vonatkozó határozatokat; az eladó mint tulajdonostárs ezen felül a 45. § (2) bekezdése szerint bármikor betekinthet és másolatot kérhet, a kötvényt és a feltételeket pedig a közös képviselő a gyakorlatban kiadja. Ha a képviselő ezt megtagadja, az önmagában is jelzés a ház működéséről. A listája a következő:
- A hatályos kötvény és a feltételek: biztosító, biztosítási összeg, fedezeti kör, önrészek, limitek, évforduló.
- Az utolsó biztosítási tárgyú közgyűlési határozat: mikor döntöttek a kötvényről, és mi alapján választottak.
- A díjfizetés állása: a díjat a közös költségből fizetik – egy elmaradt díj a Ptk. biztosítási szabályai szerint a fedezet megszűnéséhez vezethet, erről a képviselő nyilatkozhat.
- Az alapító okirat közös–külön tulajdon felosztása: ebből látszik, mi tartozik a ház kötvényére, és mi lesz az Ön saját dolga – a közös és külön tulajdon határáról szóló cikk segít olvasni.
Öt pont, amit a kötvényben nézzen meg
Először a biztosítási összeget: ezt a ház újjáépítési értékéhez kell mérni, nem a lakások piaci árához. Ha az összeg évek óta változatlan, miközben az építési költségek nőttek, a ház alulbiztosított lehet, és a Ptk. alulbiztosítási szabálya szerint a biztosító a kárt a biztosítási összeg és a valós érték arányában térítheti – a hiány a közös költség. Ezt a mechanizmust az alulbiztosításról szóló cikk magyarázza el; vevőként elég annyit kérdeznie, mikor nézték utoljára az összeget, és van-e indexálás.
Másodszor a fedezeti kört: tűz- és elemi kár mindenhol van, de a társasházak leggyakoribb kára a vezetékes vízkár – ennek fedezete, limitje és a feltárási költség kezelése biztosítónként eltér. Harmadszor az épület-felelősségbiztosítást: ha a házról leeső vakolat autót vagy járókelőt sérít, a ház felel; ennek a fedezetnek a hiánya közvetlen tulajdonosi kockázat. Negyedszer az önrészeket: a magas önrész alacsony díjat ad, de minden kárnál a ház – vagyis a tulajdonosok – fizetik az első részt. Ötödször az évfordulót és a felmondási rendet: ha a ház kötvénye gyenge, azt csak évfordulóra lehet lecserélni, ezt a közgyűlésen Ön is kezdeményezheti majd.
Kárelőzmény és tartozások: a ház „bizonyítványa”
A ház kárelőzménye két dolgot mond el: az épület állapotát és a biztosítás jövőbeli díját. Ismétlődő beázások, strangkárok, ugyanaz a lépcsőházi üvegtörés háromszor – ezek karbantartási elmaradást jeleznek, és a feltételek az azonos okból, változatlan körülmények között ismétlődő kárt jellemzően kizárják, vagy a biztosító a kár után kármegelőzési feltételt szab. A kárelőzményt a képviselőtől vagy a kezelőtől kérje; hogy a biztosító mit lát belőle, azt a kárelőzményről szóló cikk írja le. A pénzügyi oldalon a Tht. két szabálya segít: a 46. § (1) bekezdése szerint a közös képviselő a tulajdonosváltozás esetén a tulajdonostárs kérésére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról, a 30. § (1) bekezdése szerint pedig a közgyűlés a legalább három hónapnak megfelelő közös költséggel hátralékban lévő tulajdonostárs külön tulajdonára jelzálogjog bejegyzését rendelheti el. Egy ház, ahol sok a hátralékos, a biztosítási díjat is nehezebben fizeti – ez közvetve a fedezet folytonosságát érinti.
A vétel után: bejelentés, saját lakásbiztosítás, hitel
A ház kötvényén a biztosítottak a hazai feltételek szerint jellemzően a társasház és a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában – a tulajdonosváltozással Ön tehát külön nyilatkozat nélkül biztosított lesz a közös tulajdon tekintetében, a biztosítónál nincs teendője. A közös képviselőnél viszont van: a Tht. 22. § (1) bekezdése szerint a tulajdonostárs köteles a külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást és a lakcímét bejelenteni, a 22. § (4) bekezdése pedig határidőt is szab: az új tulajdonostárs ezt a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követő 30 napon belül köteles megtenni. Ez nem formaság: a képviselő a kárügyben és a biztosító értesítésénél csak az ismert tulajdonost tudja elérni.
A ház kötvénye nem fedi a lakás ingóságát, a lakáson belüli külön tulajdonú elemek egy részét és az Ön saját felelősségét – például ha az Ön lakásából ázik el az alsó szomszéd. Ezekre saját lakásbiztosítás kell, és ez vitás ügyben is más helyzetet ad: a társasház mint szerződő nem fogyasztó, így a ház kötvényével kapcsolatos vitában a Pénzügyi Békéltető Testület nem jár el, a saját lakásbiztosításánál Ön fogyasztóként igen. Ha a lakást hitelre veszi, a bank a fedezeti ingatlanra vagyonbiztosítást és záradékot vár; hogy a ház kötvényét ehhez elfogadja-e, bankonként eltér – a részleteket a lakáshitelről szóló cikk tárgyalja.
Mit tegyen a gyakorlatban?
Az adásvételi szerződés aláírása előtt kérje el az eladótól a ház kötvényét, a feltételeket, az utolsó biztosítási határozatot és a kárelőzményt, a képviselőtől pedig a 46. § szerinti tartozás-nyilatkozatot. Nézze meg az öt pontot – összeg, fedezeti kör, felelősség, önrész, évforduló –, és ha valami hiányzik, ne a vételről mondjon le, hanem tegye fel a kérdést az első közgyűlésen: egy gyenge házkötvény évfordulón cserélhető. A vétel után jelentse be a tulajdonosváltozást a képviselőnek, és kösse meg a saját lakásbiztosítását úgy, hogy az a ház kötvényével együtt adjon kerek képet. Alkuszként ebben segítek, amiben tudok: ha szól, a ház kötvényét és a tervezett lakásbiztosítást egymás mellé teszem, és megmutatom, hol van átfedés és hol marad rés – a ház kötvényének cseréje azonban közgyűlési döntés, abban a tulajdonostársak szavaznak.
Kérdés a megvásárolni tervezett lakásra szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Tht. (2003. évi CXXXIII. tv. a társasházakról) 3. § (3), 22. § (1), 30. § (1), 45. § (2), 46. § (1) – kezesség, tulajdonosváltozás bejelentése, jelzálogjog, iratbetekintés, tartozás-nyilatkozat
- Ptk. (2013. évi V. tv.) – biztosítási szerződés: díjnemfizetés, alulbiztosítás
- MNB – Pénzügyi Békéltető Testület: ki fordulhat a testülethez (fogyasztó fogalma)
