Két levél érkezik ijesztően a társasházakhoz: az egyikben a biztosító közli, hogy az évfordulóra felmondja a ház szerződését, a másikban jelentős díjemelést vagy önrészemelést jelent be a következő időszakra. Mindkettő mögött jellemzően ugyanaz áll – a ház kárstatisztikája rosszabb, mint amit a díj elbír –, és mindkettő ugyanazt a hibát váltja ki: a képviselő félreteszi a levelet a következő közgyűlésig, ami után már csak kapkodni lehet. Alkuszként azt látom, hogy ezek az ügyek nem a biztosítói levéltől, hanem a határidők félreértésétől lesznek drágák. Ez a cikk azt mutatja meg, mit tehet a biztosító és mit nem, mit jelent jogilag a díjemelés, milyen menetrendben tud a ház dönteni, és hol vannak az újrakötés buktatói. A kárstatisztika olvasásáról a kárstatisztikáról szóló cikk, a váltás technikai lépéseiről a váltás menetéről szóló cikk szól – itt a kényszerhelyzetre összpontosítunk.
- A határozatlan idejű szerződést a Ptk. 6:466. §-a szerint a biztosító is felmondhatja, de csak a biztosítási időszak végére és legalább 30 nappal korábban, írásban – év közben a ház kötvénye jellemzően csak díjnemfizetés, érdekmúlás vagy a kockázat jelentős növekedése miatti biztosítói felmondás esetén szűnhet meg, a rendes felmondás tehát időt ad, nem fedezet nélküli napokat.
- A jelentős díjemelés jogilag módosítási ajánlat: a ház elfogadhatja, önrész- vagy fedezetmódosítással ellensúlyozhatja, vagy versenyeztethet – ha nem válaszol semmit, a feltételektől függ a következmény: vagy az emelt díj lép hatályba az évfordulón, vagy a szerződés megszűnik – ezért a hallgatás a legrosszabb válasz.
- Az újrakötésnél a kárelőzményt a valóságnak megfelelően kell közölni (Ptk. 6:452. §), a döntéshez közgyűlési határozat vagy SZMSZ-felhatalmazás kell, az új kockázatviselést pedig a régi megszűnésének napjához kell illeszteni – az évfordulót a képviselőnek kell számon tartania; ha előtte szól, az összevetést és a papírmunkát elkészítem.
Mit tehet a biztosító – és mit nem?
A Ptk. 6:466. §-a szerint a határozatlan időre kötött biztosítási szerződést a felek bármelyike felmondhatja a biztosítási időszak végére, legalább harminc nappal korábban, írásban – ez a biztosítóra ugyanúgy vonatkozik, mint a házra, és a MABISZ tájékoztatója szerint indokolás nélkül gyakorolható. Két következménye van a háznak. Az egyik, hogy a felmondás nem év közben hat: a fedezet az évfordulóig él, a biztosító a bejelentett károkat addig a feltételek szerint rendezi – év közben a ház kötvénye jellemzően csak díjnemfizetés miatt szűnhet meg, ennek szabályait az elmaradt díjról szóló cikk írja le. A másik, hogy a levél kézhezvételétől az évfordulóig legalább harminc nap áll rendelkezésre – a gyakorlatban a biztosítók sokszor korábban küldik, de erre nem lehet építeni. Ha a szerződésben a felmondási jogot tartamengedmény fejében meghatározott időre kizárták – a Ptk. ezt legfeljebb három évre engedi –, a kizárás a biztosítót is köti; ezt érdemes a kötvényen ellenőrizni. A díjemelés más eset. Az évfordulós indexálás – ha a feltételek tartalmazzák – a szerződés szerinti értékkövetés, ennek logikáját az érték-karbantartásról szóló cikkek mutatják be. Az ezen túlmenő, a kárhányatra hivatkozó díjkorrekció viszont vagy a feltételekben rögzített jog (ilyenkor a feltétel írja le, mi történik, ha a ház nem fogadja el), vagy egyszerű módosítási ajánlat: a ház elfogadhatja vagy elutasíthatja, és ha nem fogad el semmit, a biztosító a felmondás útján léphet. Hogy a kettő közül melyik a ház esete, azt a levél és a feltétel együtt dönti el – ezt kell először tisztázni, mert a határidők ettől függenek.
Miért történik, és mit üzen?
A biztosító a díjat a ház kockázatához méri, és a legerősebb jel a kárelőzmény: ha több éve a befolyt díjnál több kárt fizet – jellemzően ismétlődő vezetékes vízkárok, beázások miatt –, a felmondás vagy a díjkorrekció üzleti döntés, nem büntetés. Alternatívái is vannak: a biztosító önrészemelést, a gyakori kárfajta limitálását vagy kármegelőzési feltételt (strangcsere, nyomáspróba, tetőjavítás igazolása) is javasolhat, és a ház maga is felajánlhatja ezeket a díjemelés ellensúlyozására. Ez a pont az, ahol a közösségnek őszintén kell ránéznie a saját házára: a rossz kárelőzményt egy másik biztosító is látni fogja – a kárelőzményről szóló cikk szerint jellemzően több évre visszamenőleg kérik –, tehát a váltás önmagában nem oldja meg, csak elodázza a problémát, ha a károk oka a házban marad. Magasabb önrésszel, ütemezett felújítással és rendezett dokumentációval viszont más helyzetből lehet ajánlatot kérni.
A ház menetrendje harminc napban
Az első lépés a levél pontos értelmezése: felmondás vagy módosítási ajánlat, mi a megszűnés vagy a hatálybalépés napja, mi a válaszadási határidő. A második az adatok összegyűjtése: a kötvény és a feltételek, a ház alapadatai, valamint a kárlista – a kárelőzmény-igazolást a szerződő kérheti a jelenlegi biztosítótól, és az ajánlatkéréshez a biztosítók jellemzően elvárják. A harmadik az ajánlatkérés több biztosítótól, azonos adatokkal, hogy az ajánlatok összevethetők legyenek; itt lép be az alkusz, ha a ház ezt kéri. A negyedik a döntés, és ez a szűk keresztmetszet: a társasházi törvény a biztosítást külön nem nevesíti, de a közösség ügyeiben a közgyűlés dönt, és a meghívót a Tht. szerint – sürgős esetet kivéve – legkésőbb nyolc nappal az ülés előtt kell megküldeni, sok ház SZMSZ-e viszont felhatalmazza a képviselőt a biztosítás megkötésére vagy lehetővé teszi az írásbeli szavazást – ennek kereteit az írásbeli szavazásról szóló cikk írja le. Ha a ház csak közgyűlésen dönthet, a harminc napból a meghívási idő és a határozathozatal viszi a nagyobb részt, ezért a levél napján kell elindítani. Az ötödik a kötés: az új szerződés kockázatviselésének a régi megszűnését követő napon kell kezdődnie, és a kötvényen a szerződő, a biztosított kör és az épületadatok helyesen szerepeljenek. A hatodik a lezárás: a régi biztosítótól a megszűnés írásos visszaigazolása, a lakók tájékoztatása, jelzáloghitelnél a bankok értesítése az új kötvényről. Ha a díjemelést végül elfogadja a ház, azt is írásban közölje a biztosítóval, és győződjön meg róla, hogy az új díj a kötvényen is átvezetésre került.
Az újrakötés buktatói: közlés és kárelőzmény
Az új biztosító írásbeli kérdéseire adott válaszok a szerződés alapja. A Ptk. 6:452. §-a szerint a szerződő a szerződéskötéskor minden olyan lényeges körülményt köteles közölni, amelyet ismert vagy ismernie kellett; a biztosító írásban feltett kérdéseire adott, a valóságnak megfelelő válaszokkal ennek eleget tesz. Ha a közlési kötelezettséget megsértik, a biztosító kötelezettsége nem áll be – kivéve, ha a szerződő bizonyítja, hogy az elhallgatott körülményt a biztosító ismerte, vagy az nem hatott közre a biztosítási esemény bekövetkeztében. Egy felmondás után újrakötő háznál ez azt jelenti: a korábbi károkat, a felmondás tényét és az ismert hibákat (kritikus strang, beázó tető) az ajánlati kérdésekre a valóságnak megfelelően kell megírni, akkor is, ha ettől drágább vagy szűkebb ajánlat jön. A kihagyott kárelőzmény a legrosszabbkor, egy nagy kár rendezésénél derül ki, és a ház a díjat addig fizette. További buktató, hogy a rossz kárelőzményű házra nem minden biztosító ad ajánlatot, vagy csak magasabb önrésszel, kizárással, limittel; ilyenkor a közgyűlésnek tartalom szerint kell választania, nem a legalacsonyabb díj szerint, és a kármegelőzési intézkedéseket a következő évforduló előtt dokumentáltan végre kell hajtania, hogy a ház tárgyalási helyzete javuljon. A közlés, az aláírás és a felmondás a ház át nem ruházható kötelezettségei – az alkusz ezekben előkészít és összevet, de a nyilatkozatot a szerződő teszi.
Mit tegyen a képviselő?
- A levél napján tisztázza: felmondás vagy módosítási ajánlat, mi a megszűnés napja, mi a válaszhatáridő – és jegyezze fel a naptárba.
- Kérje meg a jelenlegi biztosítótól a kárelőzmény-igazolást, szedje össze a kötvényt, a feltételt és a ház alapadatait.
- Döntse el az SZMSZ alapján, ki dönthet: közgyűlés, írásbeli szavazás vagy felhatalmazott képviselő – és indítsa el a meghívást, ha ülés kell.
- Kérjen több ajánlatot azonos adatokkal, és vesse össze tartalom szerint (fedezet, önrész, limitek, kizárások), ne csak díj szerint; gondolja végig az önrészemelést és a kármegelőzési vállalásokat mint alternatívát.
- Az új kockázatviselés a régi megszűnését követő napon kezdődjön; a lakókat és a bankokat értesítse.
- Ha az évforduló előtt szól, az összevetést és a papírmunkát elkészítem – az évfordulós értesítőt, a felmondást és a díjmódosítási ajánlatot a biztosító a szerződőnek küldi, ezért a határidő számontartása a ház dolga.
A biztosító csak arra fizet, ami a ház szerződésében biztosítási esemény – és csak addig, amíg a szerződés él. A felmondás vagy a díjemelés ezért nem katasztrófa, hanem határidős feladat: aki a levél napján elindul, annak jellemzően van ideje jó döntést hozni.
Kérdés a ház felmondott vagy megemelt szerződésére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Ptk. 6:466. § (felmondás), 6:452. § (közlési és változásbejelentési kötelezettség) – 2013. évi V. törvény
- Tht. – 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (közgyűlés, SZMSZ, írásbeli szavazás)
- MABISZ – Gyakori kérdések: Hogyan működik a biztosítási szerződés esetén az évfordulós felmondás?
