Kezelőváltás, új bankszámla, egy elkeveredett csekk, egy régi e-mail-címre küldött díjértesítő – és a ház fél évvel később, egy csőtörésnél tudja meg, hogy a biztosítása hónapok óta nem él. Alkuszként ez az egyik legkellemetlenebb helyzet, amivel találkozom, mert a kár valódi, a szerződés pedig papíron már nincs. A díjnemfizetés jogkövetkezményeit a Ptk. pontosan leírja, és a feltételek ehhez igazodnak; a ház oldalán a kérdés inkább az, hogyan ne jusson el idáig, és ha mégis, mit lehet még menteni. Ez a cikk a menetet, a helyreállítás lehetőségét és a felelősséget veszi sorra.
- A Ptk. 6:449. §-a szerint a biztosító írásban, a felszólítás elküldésétől számított harmincnapos póthatáridővel szólít fel; ha az is eredménytelen, a szerződés az esedékesség napjára visszamenő hatállyal megszűnik – a köztes időszak kára fedezetlen marad.
- A megszűnéstől számított százhúsz napon belül a szerződő írásban kérheti a kockázatviselés helyreállítását; a biztosító helyreállíthatja – nem köteles –, az elmaradt díj megfizetése és a hazai feltételek szerint jellemzően kármentességi nyilatkozat mellett.
- A díjfizetés a szerződő – a ház – át nem ruházható kötelezettsége; ha a képviselő vagy a kezelő mulasztott, a ház felé ő felelhet, de a biztosító felé ez nem mentség.
Hogyan szűnik meg a szerződés díjnemfizetés miatt?
A Ptk. 6:449. § (1) bekezdése szerint ha az esedékes díjat nem fizetik meg, a biztosító – a következményekre történő figyelmeztetés mellett – a szerződő felet a felszólítás elküldésétől számított harmincnapos póthatáridő tűzésével írásban felhívja a teljesítésre; a póthatáridő eredménytelen elteltével a szerződés az esedékesség napjára visszamenő hatállyal megszűnik, kivéve, ha a biztosító a díjkövetelést késedelem nélkül bírósági úton érvényesíti. A harminc nap a törvényi minimum; a hazai feltételek egy része ennél hosszabbat ad – az egyik társasházi feltétel például negyvennapos póthatáridőt tűz.
A „visszamenő hatály” a lényeg: ha a póthatáridő lejár, a fedezet nem a lejárat napján, hanem az eredeti esedékesség napján szűnt meg – a póthatáridő alatt bekövetkezett kárra sincs fedezet, ha a díjat végül nem fizetik meg. Ha viszont a póthatáridőn belül fizetnek, a szerződés folyamatos marad. Ahol a lakásokra hitelbiztosítéki záradék van bejegyezve, a biztosító a megszűnésről a bankot is értesíti, ami a hitelszerződések szerint külön következményekkel járhat. A díj kezelésének jó gyakorlatait a díjfizetésről szóló cikk foglalja össze.
Hova megy a felszólítás – és miért marad észrevétlen?
A biztosító a felszólítást a szerződő általa ismert címére küldi: a ház levelezési címére, a képviselő vagy a kezelő e-mail-címére, a kötvényen rögzített módon. Kezelőváltásnál, képviselőváltásnál, székhely- vagy e-mail-cím-változásnál pontosan ez az adat marad frissítetlen – a felszólítás megérkezik, csak nem oda, ahol olvassák. A Ptk. 6:452. §-a szerint a lényeges körülmények változását a szerződő köteles a szerződésben meghatározott módon és határidőben bejelenteni; a hazai feltételek ehhez jellemzően rövid, néhány napos vagy kéthetes határidőt adnak. Ugyanez igaz a díjfizetés módjára: ha a régi kezelő csoportos beszedéssel fizetett, az új kezelőnél a beszedés nem indul el magától. Az évfordulós díjértesítőt a biztosító küldi – a háznak azt kell biztosítania, hogy legyen, aki fogadja. A váltás teendőit a kezelőváltásról szóló cikk és a képviselő-váltási lista részletezi.
Visszaállítható? A százhúsz napos szabály
A Ptk. 6:449. § (2) bekezdése szerint ha a szerződés a folytatólagos díj meg nem fizetése miatt szűnt meg, a szerződő fél a megszűnés napjától számított százhúsz napon belül írásban kérheti a biztosítót a kockázatviselés helyreállítására; a biztosító a fedezetet a megszűnt szerződés feltételei szerint helyreállíthatja, feltéve, hogy a korábban esedékessé vált díjat megfizetik. Három dolgot érdemes ebből kiemelni. A biztosító helyreállíthatja – nem köteles rá. A hazai feltételek jellemzően kármentességi nyilatkozatot kérnek, és a kockázatviselés a helyreállítással indul újra: a megszűnés és a helyreállítás közötti időszak kára jellemzően nem térül. És a százhúsz nap a megszűnés napjától – vagyis a visszamenőleges esedékességtől – számít, nem attól, amikor a ház észrevette.
Ha a biztosító nem állítja helyre, vagy a határidő lejárt, új szerződés kell: új kockázatelbírálással, esetleg más feltételekkel, és az ajánlatkérésnél a kárelőzmény mellett a fedezet nélküli időszakra is rákérdeznek. Az új kötvény kockázatviselése a saját kezdő napjától él – addig a ház fedezet nélkül van. A menetet a váltás menetéről szóló cikk mutatja be, itt csak az időtényező más: nem az évfordulóhoz igazodunk, hanem a lehető legkorábbi kezdethez.
Ki felel a mulasztásért?
A biztosító felé a válasz egyszerű: a szerződő, vagyis a társasház. A díj meg nem fizetése objektív tény, a biztosító szempontjából közömbös, hogy a képviselő elfelejtette, a kezelő nem vette át, vagy a bank visszadobta az utalást. A ház felé a kép árnyaltabb. A Tht. 43. § (1) bekezdése szerint a képviselő köteles a közgyűlés határozatait végrehajtani, minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása érdekében, és a közös költséget beszedni – a megszavazott biztosítás díjának határidőre fizetése ennek a feladatkörnek a része. A képviselő a házzal megbízási jellegű jogviszonyban áll, és a mulasztásával a háznak okozott kárért a polgári jog általános szabályai szerint felelhet; kezelő cégnél a megbízási szerződés és a Ptk. együtt adja a keretet. Ha a fedezetlen időszakban kár történt, a ház a különbözetet a mulasztóval szemben érvényesítheti – bizonyítással, jogi úton, nem automatikusan. A képviselő felmentése a Tht. 28. § (1) bekezdése szerint a közgyűlés kizárólagos hatásköre.
Egy tévhitet érdemes eloszlatni: egy-egy lakó közösköltség-hátraléka nem szünteti meg a ház biztosítását, mert a díjat a ház fizeti egy összegben. Tartósan magas hátraléknál a ház likviditása, és ezen keresztül a díjfizetés biztonsága viszont valóban kérdésessé válhat – ez a képviselő egyik figyelendő pontja.
Mit tegyen a ház most – és mit előre?
- Ha felszólítás jött: fizessenek a póthatáridőn belül, és kérjenek a biztosítótól írásos visszaigazolást a szerződés folyamatosságáról.
- Ha a szerződés már megszűnt: százhúsz napon belül írásbeli helyreállítási kérelem az elmaradt díj egyidejű megfizetésével; közben ne maradjon a ház fedezet nélkül – ha a biztosító nem állítja helyre a fedezetet, haladéktalanul új szerződés kell.
- Előre: a díj a közös költség tervezett tétele legyen; a biztosítónál két elérhetőség – képviselő és egy második személy – legyen bejelentve; kezelő- és képviselőváltásnál az átadási lista része a díjfizetés módja és a következő esedékesség.
Alkuszként, ha a ház szól – felszólítás jött, vagy már megszűnt a szerződés –, segítek a helyreállítási kérelem összeállításában, és ha kell, új fedezet versenyeztetésében. A díj befizetése, a változásbejelentés és a kérelem aláírása viszont a ház át nem ruházható kötelezettsége marad – ezt senki nem tudja helyette megtenni.
Kérdés a saját házuk díjfizetési helyzetére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Ptk. (2013. évi V. törvény) – Nemzeti Jogszabálytár
- Tht. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – Nemzeti Jogszabálytár
- Colonnade ATLASZ Társasház Biztosítás – biztosítási feltételek és ügyféltájékoztató (2023)
- Ptk. 6:449. § – A díjfizetési kötelezettség elmulasztása (Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye, net.jogtar.hu)
- ingatlan.com Tudástár – A társasházi közös képviselő feladata és felelőssége
