Villámcsapás után leég a kaputelefon és a liftvezérlés, a biztosító pedig első körben a villámvédelmi jegyzőkönyvet kéri – amely nyolc éve készült. Vagy: a lift meghibásodik, és a kárrendező a karbantartási naplót és az utolsó vizsgálati jegyzőkönyvet kéri, amelyből az utóbbi hiányzik. Alkuszként azt tapasztalom, hogy a házak jelentős részénél a kötelező felülvizsgálatok „valahol vannak”, de nem naprakészek – és ez pontosan egy nagy kárnál derül ki. Ez a cikk azt mutatja meg, milyen felülvizsgálatokat ír elő a jog, mit mondanak róluk a feltételek, és mikor lehet a hiányuk valóban elutasítási ok.
- A hazai társasházi feltételek jellemzően kizárják a hatóságilag előírt karbantartás és üzembiztonsági ellenőrzés elmaradásából, illetve az üzemeltetési szabályok megsértésével okozati összefüggésben keletkezett kárt – a kulcsszó az okozati összefüggés.
- A felülvizsgálatokat jogszabály írja elő: villámvédelem (OTSZ), villamos biztonsági felülvizsgálat (VMBSZ), kéményseprés (2015. évi CCXI. törvény), felvonó (146/2014. Korm. rendelet) – a jegyzőkönyvek a ház irattárának részei.
- Egy lejárt jegyzőkönyv önmagában nem jelenti, hogy a biztosító nem fizet: kizárásnál a kár és a mulasztás összefüggése számít, mentesülésnél a súlyos gondatlanságot a biztosító bizonyítja – de a bizonyítási helyzet a ház ellen fordulhat.
Milyen felülvizsgálatokat ír elő a jog egy lakóépületre?
Négy terület jön elő a társasházi kárügyekben. A villámvédelmi berendezés időszakos felülvizsgálatát az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (54/2014. (XII. 5.) BM rendelet) írja elő; a gyakoriság a védelem típusától és szintjétől függ, a lakóépületeknél jellemzően három- vagy hatéves ciklusról van szó. A villamos berendezések időszakos villamos biztonsági – köznyelven érintésvédelmi – felülvizsgálatát a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat (40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet) szabályozza, lakóépületek közös hálózatára jellemzően hatéves ciklussal. A kéményseprő-ipari tevékenységről szóló 2015. évi CCXI. törvény 5. § (2) bekezdése szerint az ingatlan használója köteles a kéményseprő-ipari ellenőrzést lehetővé tenni, és a feltárt szabálytalanságot megszüntetni; élet- és tűzveszélynél a 3. § (2) bekezdése alapján a kéményseprő a tüzelőberendezés használatának haladéktalan szüneteltetésére szólít fel, és értesíti a hatóságot. A felvonónál a 146/2014. (V. 5.) Korm. rendelet szerint az üzemeltető gondoskodik a rendszeres karbantartásról, és a berendezés időszakos vizsgálatát nyilvántartott szervezettel végezteti el – a berendezés korától függően évente vagy félévente. A pontos ciklusokat minden esetben az adott jogszabály és a felülvizsgáló szakember adja meg; a lift kérdéseit a liftről és gépészetről szóló cikk tárgyalja.
Mit mondanak a feltételek?
A hazai társasházi feltételek két típusú rendelkezéssel dolgoznak. Az egyik a kizárás: az egyik nagy biztosító társasházi feltétele nem téríti a hatóságilag előírt karbantartási, üzembiztonsági ellenőrzések elmaradásából keletkezett kárt, felvonónál pedig a karbantartási napló és a gépkönyv bemutatását kéri; egy másik feltétel az épület és tartozékai építési, üzemeltetési szabályainak be nem tartásával okozati összefüggésben bekövetkezett kárt zárja ki. A másik típus a kármegelőzési előírás: a szerződő köteles az elektromos, víz- és gázvezetékeket és berendezéseket rendeltetésszerű állapotban tartani, karbantartásukról gondoskodni, a biztonságtechnikai berendezéseket karbantartani – ennek megszegése a mentesülés kapuját nyitja meg. Villámcsapás másodlagos hatásánál – túlfeszültségkárnál – a feltételek jellemzően nem kötik a fedezetet villámvédelmi rendszer meglétéhez, de a kárrendezéshez a villámvédelmi jegyzőkönyvet bekérhetik. Biztosítónként eltér, ezért a saját kötvény kizárásait érdemes tételesen átnézni.
Kizárás vagy mentesülés – és miért számít az okozati összefüggés?
A kizárás azt jelenti, hogy a kár nem biztosítási esemény; a biztosítónak nem kell gondatlanságot bizonyítania, de a kizárás szövege jellemzően okozati összefüggést kíván: az ellenőrzés elmaradásából keletkezett kár, az üzemeltetési szabály megsértésével összefüggő kár. Ha a villámvédelem fizikailag rendben volt, csak a jegyzőkönyv járt le, és a kár egy tető feletti közvetlen becsapódásból ered, az összefüggés hiánya erős érv; ha viszont a levezetők évek óta szakadtak, és ezt egy időben elvégzett felülvizsgálat feltárta volna, az összefüggés a ház ellen szól. A liftnél ugyanez: ha a kár a kötél vagy a fék elhanyagolt karbantartásából ered, a kizárás valószínű; ha csőtörésből víz folyt az aknába, a lejárt vizsgálat nem ok.
A mentesülésnél a Ptk. 6:464. §-a az irányadó: a biztosító akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a kárt szándékos vagy súlyosan gondatlan magatartás okozta – a (2) bekezdés szerint a kármegelőzési kötelezettség megszegésénél is. A Kúria Jpe.I.60.003/2023/16. számú jogegységi hatályú határozata szerint a súlyos gondatlanságnak nem a mögöttes szabályszegésre, hanem a kár bekövetkezésére kell irányulnia: egy előírás megszegése önmagában nem alapozza meg a mentesülést, a biztosítónak további tényeket kell bizonyítania. Egy lejárt jegyzőkönyv tehát nem automatikus elutasítás – de évek óta ismert, dokumentált és mégis elhanyagolt hiba már közelíthet ahhoz, amit a bíróság súlyos gondatlanságnak tekint. Az elvárható magatartás mércéjét a Ptk. 6:463. §-a adja.
Miért nem csak biztosítási kérdés?
A felülvizsgálatok elmaradásának a biztosítástól független következményei is vannak: tűzvédelmi bírság, a felvonó üzemeltetésének hatósági megtiltása, kéménynél a használat haladéktalan szüneteltetése. És ott a ház felelőssége: ha a mulasztás miatt lakót vagy kívülállót ér kár, a ház felel, és az épület-felelősségbiztosítás feltételei is tartalmazhatnak az üzemeltetési szabályok megsértésére vonatkozó kizárást vagy mentesülési okot. A Tht. 43. § (1) bekezdése szerint a képviselő köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása érdekében – a felülvizsgálatok megrendelése az ő ügyintézési feladata, a rá szánt pénz megszavazása pedig a közgyűlésé; ha ez elmarad, a képviselő és a ház felelőssége is felmerülhet.
A villám- és túlfeszültségkároknál a Magyar Elektrotechnikai Egyesület és a MABISZ közös ajánlása a fogyasztói főelosztóba és a telekommunikációs csatlakozásba épített túlfeszültség-védelmi eszközöket javasol; ez nem jogszabályi kötelezettség, de a kaputelefon, a liftvezérlés és a kazánelektronika védelmét érdemi mértékben javítja – és a következő ajánlatkérésnél is jó pont.
Mit tegyen a ház: a jegyzőkönyv-naptár
- Írja össze egy lapon: villámvédelmi, villamos biztonsági, kéményseprői és felvonó-jegyzőkönyv – utolsó dátum, lejárat, feltárt hibák, azok megszüntetésének igazolása.
- A feltárt hibákat ne csak javíttassa, hanem dokumentálja: számla, munkalap, a felülvizsgáló ismételt nyilatkozata.
- Az ajánlatkérés kérdőívében a felülvizsgálatokra adott válasz legyen igaz: a Ptk. 6:452. §-a szerinti közlési kötelezettség ide is kiterjed.
- A jegyzőkönyvek kerüljenek a ház biztosítási dossziéjába, a lejáratok a kármegelőzési checklistbe.
Ajánlatkéréskor a biztosítók rákérdeznek a felülvizsgálatokra; kárnál pedig jellemzően ez az első irat, amit bekérnek. Ha egy elutasítás lejárt jegyzőkönyvre hivatkozik, segítek a háznak megnézni, hogy a feltétel kizárást vagy mentesülést mond, és van-e okozati összefüggés – a döntést a biztosító, vitában a bíróság hozza meg.
Kérdés a saját házuk felülvizsgálataira vagy kárügyére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- OTSZ – 54/2014. (XII. 5.) BM rendelet az Országos Tűzvédelmi Szabályzatról – Nemzeti Jogszabálytár
- VMBSZ – 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet (Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat) – Jogtár
- 2015. évi CCXI. törvény a kéményseprő-ipari tevékenységről – Nemzeti Jogszabálytár
- 146/2014. (V. 5.) Korm. rendelet a felvonókról, mozgólépcsőkről és mozgójárdákról – Nemzeti Jogszabálytár
- Ptk. (2013. évi V. törvény) – Nemzeti Jogszabálytár
- Kúria Jpe.I.60.003/2023/16. számú jogegységi hatályú határozat (biztosító mentesülése, súlyos gondatlanság)
- Generali Házőrző többlakásos lakóépületek biztosítási feltételei (Nysz. 23521, 2022)
- Colonnade ATLASZ Társasház Biztosítás – biztosítási feltételek és ügyféltájékoztató (2023)
- MEE–MABISZ ajánlás a villám- és túlfeszültség-károk megelőzéséhez és csökkentéséhez (2015)
- Tht. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – Nemzeti Jogszabálytár
