„A háznak van felelősségbiztosítása, tehát a képviselő is biztosítva van” – ezt a mondatot sok közgyűlésen hallom, és jellemzően téves. A ház épület-felelősségbiztosítása arra az esetre szól, ha a ház okoz kárt másnak; a közös képviselő saját felelősségbiztosítása arra, ha a képviselő okoz kárt a háznak. A kettő különböző kockázat, különböző biztosított, különböző károsult – és csak az egyikük szerepel a ház kötvényén. Ez a cikk a különbséget és a képviselői fedezet működését mutatja be.
- Az épület-felelősségbiztosítás a ház által másnak okozott kárra szól; a közös képviselő felelősségbiztosítása a képviselő tisztségéből eredő mulasztással a háznak vagy a tulajdonostársaknak okozott – jellemzően tisztán vagyoni – kárra.
- A képviselő a társasházzal megbízási jellegű jogviszonyban áll, és a feladatai ellátása során okozott kárért a polgári jog általános szabályai szerint felelhet – az elmaradt kárbejelentés, díjfizetés vagy határidő ide tartozik.
- A fedezet tartalma, limitje és időbeli hatálya biztosítónként eltér; a ház akkor jár jól, ha a kötés tényét, a limitet és a fedezet körét látja, nem csak azt, hogy „van papír”.
Két felelősség, két biztosítás
A Ptk. 6:470. §-a szerint a felelősségbiztosítás alapján a biztosított követelheti, hogy a biztosító mentesítse őt olyan kár megtérítése alól, amelyre jogszabály értelmében köteles. Az épület-felelősségbiztosításnál a biztosított a társasház: ha a lehulló vakolat megsérti a járókelőt, a Tht. 3. § (1) bekezdése szerint jogképes közösség felel, és a biztosító őt mentesíti. A képviselői felelősségbiztosításnál a biztosított a közös képviselő – természetes személy vagy kezelő cég –, a károsult pedig jellemzően maga a társasház vagy a tulajdonostársak, akiknek a képviselő mulasztása kárt okozott.
Fontos, hogy a képviselő felelőssége elsősorban „befelé” irányul. Az ingatlanjogi gyakorlat – a Kúria egy 2013-as ügyszámú döntésére hivatkozva – abból indul ki, hogy a képviselő tevékenységi körében harmadik személynek okozott kárért a társasház felel; a képviselő azzal szemben felel, akit képvisel. A ház kötvénye ezt a „befelé” irányuló felelősséget jellemzően nem fedi – erre való a külön termék.
Miért felel a közös képviselő?
A Tht. 43. § (1) bekezdése szerint a képviselő köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása érdekében, valamint a közös költséget közölni és beszedni; a 44. § szerint a Közgyűlési Határozatok Könyvét vezeti. A képviselő és a ház között a megválasztással megbízási jellegű jogviszony jön létre – üzletszerű kezelőnél megbízási szerződés –, és a feladatai ellátása során a háznak okozott kárért a Ptk. szerződésszegésre és kártérítésre vonatkozó általános szabályai szerint felelhet.
Biztosítási szemmel a tipikus mulasztások jól körülírhatók: a megszavazott biztosítást nem kötötte meg, vagy nem a határozat szerinti tartalommal; a díjat nem utalta, és a szerződés a Ptk. 6:449. §-a szerint visszamenőleg megszűnt; a kárt nem vagy késve jelentette be, és emiatt a Ptk. 6:453. §-a alapján lényeges körülmény vált kideríthetetlenné; a felújítás, hozzáépítés utáni változásbejelentést (6:452. §) elmulasztotta; a biztosító felszólítását – például egy kármegelőzési előírásról – nem hajtotta végre. Mindegyik olyan helyzet, ahol a ház vagy egy lakó térítés nélkül marad, és a képviselőtől várja a különbözetet. A tisztség 2024 októberétől ráadásul formálisan is nevesített: a Tht. módosítása szerint a közös képviselőt az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni, 2025. május 1-jei türelmi határidővel – a felelősség így egyre kevésbé „szívességi” kérdés.
Mit fedez a képviselői felelősségbiztosítás – jellemzően?
A hazai kínálatban a közös képviselők és társasházkezelők felelősségbiztosítása a szakmai (tisztségviselői) felelősségbiztosítások családjába tartozik. A feltételek jellemzően azt a kárt térítik, amelyet a képviselő a tisztsége ellátása során, a jogszabály, az alapító okirat, az SZMSZ vagy a közgyűlési határozat megszegésével – tevékenységgel vagy mulasztással – a társasháznak vagy a tulajdonostársaknak okoz, és amely tisztán vagyoni kár, vagyis nem dologi sérülésből ered. A biztosító a kártérítés alól a limit erejéig mentesíti a képviselőt, és a feltételek egy része a jogalap nélküli igények elhárításának költségeit is vállalja – ez biztosítónként eltér.
Amire a ház oldaláról érdemes rákérdezni: a fedezet időbeli hatálya (a szakmai felelősségbiztosítások jellemzően az igény bejelentéséhez kötik a fedezetet, ezért képviselőváltásnál az utófedezet kérdése kulcsfontosságú); a káronkénti és éves limit; az önrész; és a kizárások. Kizárt vagy külön fedezetet igénylő terület jellemzően a szándékos károkozás – a Ptk. 6:464. §-a szerint súlyos gondatlanságnál a biztosító mentesülhet, a bizonyítás az övé –, a bűncselekmény, a kezelt pénz hiánya, a bírság és kötbér, valamint a képviselő saját díjazásával kapcsolatos igény. A feltételek olvasásához a feltétel-olvasási gyorstalpaló itt is használható.
Ki kösse, ki fizesse, és mit lásson belőle a ház?
A képviselői felelősségbiztosítás jellemzően a képviselő – vagy a kezelő cég – saját szerződése, amelyet ő köt és fizet; egyes konstrukciókban a ház a szerződő és a képviselő a biztosított, ez feltételfüggő. A ház a megbízási szerződésben vagy az SZMSZ-ben kikötheti, hogy a képviselő rendelkezzen felelősségbiztosítással, és évente igazolja: kötvénymásolat, fedezeti kör, limit, évforduló. Ez nem bizalmatlanság, hanem ugyanolyan feltétel, mint a könyvelőnél vagy az ügyvédnél. A SZMSZ-ellenőrzőlista ezt a pontot is tartalmazza, a képviselő-váltási lista pedig az utófedezet kérdését.
Amit a képviselői fedezet nem pótol: a ház saját vagyon- és felelősségbiztosítását. Ha a ház alulbiztosított, vagy nincs vezetékes vízkár-fedezete, az nem a képviselő mulasztása, hanem a közösség döntése – a képviselői biztosítás erre nem fizet. A két fedezet együtt ad valós képet, nem egymás helyett.
Mit tegyen a ház – és mit a képviselő?
- A ház: kérje a képviselőtől a felelősségbiztosítás igazolását, és rögzítse az elvárást a megbízási szerződésben vagy az SZMSZ-ben.
- A képviselő: nézze meg a saját kötvényében a fedezet körét, a limitet és az időbeli hatályt – a „tisztán vagyoni kár” és az utófedezet a két kulcsszó.
- Mindketten: a felelősségbiztosításra akkor nem lesz szükség, ha rend van – dokumentált határozat-végrehajtás, időben fizetett díj, haladéktalan kárbejelentés.
Alkuszként a képviselői felelősségbiztosítás versenyeztetésében is segítek, ha a képviselő vagy a ház ezt kéri; a döntés az övék marad. Ha pedig a képviselővel szemben merül fel igény, az jogi út – ott a bejelentés a képviselő dolga a saját biztosítója felé, a háznak pedig ügyvédre lehet szüksége.
Kérdés a saját házuk vagy képviselői megbízásuk helyzetére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- Tht. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) – Nemzeti Jogszabálytár
- Ptk. (2013. évi V. törvény) – Nemzeti Jogszabálytár
- Generali kárrendezési tájékoztató (Ptk. 6:460–6:471. § idézetekkel)
- ingatlan.com Tudástár – A társasházi közös képviselő feladata és felelőssége
- THT szaklap – A társasházi tisztségviselők nyilvántartásba vétele (2024. október 1., türelmi idő 2025. május 1.)
- Veszprém Vármegyei Kereskedelmi és Iparkamara – Társasházakat és közös képviselőket érintő jogszabályváltozások 2025
